Главная Инстаграм Кем работаю специалисты в жкх. Работать не только за деньги — как получить служебное жилье. Проблемы частных УК

Кем работаю специалисты в жкх. Работать не только за деньги — как получить служебное жилье. Проблемы частных УК

Со времен СССР в наследство нам достался устойчивый стереотип, что работник ЖКХ – это либо немного хамоватый и не всегда трезвый сантехник или электрик, либо громкоголосая, тоже не наделенная природной вежливостью женщина из диспетчерской службы.

Благо, времена таких работников давно в прошлом, сейчас, благодаря закону, по которому жильцы в праве сами выбирать себе обслуживающую компанию, все УК стараются дорожить свое репутацией и нанимают только грамотных и отвечающих профессиональным стандартам рабочих.

В настоящее время на бирже занятости очень большой спрос на работников в сфере ЖКХ. Причем, в этой сфере востребованы как рабочие профессии, так и специалисты со средним и высшим образованием: инженеры, юристы, мастера участков. Чаще всего требуются дворники, уборщицы, электрики, плотники, электрогазосварщики. Зарплата таких рабочих варьируется от 10000 до 17000 рублей.

Есть в данной сфере и более высокооплачиваемые вакансии : экономисты, юристы, бухгалтера, инженеры – их зарплата составляет порядка 20000-25000 руб.. Часто небольшая оплата труда в сфере ЖКХ компенсируется предоставлением жилья.

Как устроиться в жилищно коммунальное хозяйство?

Устроиться на работу в ЖКХ можно только пройдя достаточно жесткий профотбор. Соответственно, грамотный и профессиональный сотрудник имеет все шансы неплохо заработать. У специалистов рабочих профессий оклад, конечно, небольшой, но никто не запрещал различного вида подработки.

А если мастер с «золотыми» руками, клиенты найдутся всегда. Ведь нет ничего вечного, а в совете по выбору качественного смесителя или в консультации по вопросам ремонта нуждаются многие. Как уже говорилось выше, для трудоустроства в ЖКХ необходимо пройти отбор в виде собеседования или тестирования.

Тесты для работников

При приеме на работу в ЖКХ иногда бывает недостаточно пройти одно собеседование. Часто руководители УК вводят тестирование для действующих сотрудников и при приеме на работу новых специалистов.

Тестирование вводится с целью:

Эти тесты могут проходить как заочно, так и очно на территории работодателя.

Нормы труда

В основу себестоимости тарифов за ЖКО входит численность рабочих, обслуживающих тот или иной участок, часы их работы, а так же их заработная плата. Регулируют все эти вопросы специальные акты, устанавливающие нормы работы в ЖКХ.

Нормированная численность сотрудников

Очень часто исполнительные органы, в целях снижения тарифных ставок, уменьшают зарплатный фонд, тем сокращая численность персонала в сфере ЖКХ. Для многих ресурсоснабжающих компаний это чревато тем, что они оказываются не в силах качественно и своевременно оказывать услуги населению. Чтобы избежать этого, были введены определенные нормативы по расчету необходимого числа работников ЖКХ.

Для расчета численности работников, организации должны опираться на:

ТК РФ.
Нормами труда на дополнительные работы в сфере ЖКХ.
Нормативами расчета численности рабочих, согласно приказу № 69 Госстроя РФ от 1.10.1999 года .

Расчет нормативной численности работников необходим для того, чтобы сравнить его с фактически предоставленными рабочими местами, и, при необходимости, обосновать необходимость в найме дополнительных рабочих, согласно законодательным нормам. В последствие, оплата труда дополнительно нанятых рабочих должна быть включена в стоимость тарифов.

СПРАВКА! Расчет нормированной численности персонала организация ЖКХ может провести как своими силами, так и с помощью сторонних экспертных организаций.

Обслуживание объектов

Само понятие «норма обслуживания» подразумевает определенное количество объектов, или определенную площадь, которую должен обслужить сотрудник ЖКХ за определенный временной промежуток. Данные нормы созданы для определения трудозатрат работников в зависимости от их численности, и для последующего расчета заработной платы персонала.

Нормы обслуживания не являются обязательными и имеют рекомендательны характер.

Нормы обслуживания рассчитываются на основные виды выполняемых работ, а именно:

На вспомогательные задачи

Нормы труда на вспомогательные работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства определяют оплату труда работников, их численность, нормы обслуживания, нормы временных затрат. Данные нормы включены в специальный справочник, составленный Гос. Комитетом РФ по строительству и жилищно –коммунальному комплексу .

В данном сборнике, помимо общих положений, представлены таблицы, в которых рассчитывается, сколько потребуется затратить сил и времени работнику на обслуживание помещения, в зависимости от типа и предназначения здания. Данные нормы составлены с учетом характера выполняемых работ, а так же действующих нормативов по технике безопасности и охране труда.

В условиях развития рыночной экономики сфере коммунального хозяйства были даны инструменты для демонополизации и создания конкуренции. Один из таких инструментов – рекомендации по нормированию труда работников ЖКХ. Рекомендации по оплате и нормированию труда работников ЖКХ определяются приказом № 50, РОСКОММУНХОЗА 15.10.1993 года .

Цель их создания – определить оптимальный способ расчета необходимой численности работников, и найти наиболее подходящий метод оплаты труда данных работников.

Данные нормы труда несут в себе следующие функции:

Дают социальные гарантии и обеспечивают охрану труда.
Упрощают систему расчетов заработной платы.
Стимулируют работников качественно выполнять свои должностные обязанности.
Позволяют определить нормальную численность работников для обслуживания определенного объекта.

Нюансы выдача спецодежды

Для работников ЖКХ, связанных со вредными или опасными условиями труда, работающих в неблагоприятных погодных условиях (холод, грязь) были разработаны типовые нормы выдачи спецодежды (приказ № 543н Минсоцразвития от 3.10.2008 года). Данные нормы определяют, какую спецодежду или средства индивидуальной защиты необходимо выдавать, с какой периодичностью это должно происходить. Все данные представлены в приказе в виде таблицы.

Заработная плата

В сфере ЖКХ на оплату труда персонала уходит около 60-80% от всего планируемого бюджета. Помимо обычных рабочих дней, сотрудникам ЖКХ выплачиваются сверхурочные, например, за устранение аварий, выход на работу в выходные дни или в ночное время, так же работники данной сферы могут получить дополнительное вознаграждение от жильцов дома за частный ремонт или срочный (внеплановый) вызов.

Тарифные коэффициенты разрядов

Рабочие разных направлений ЖКХ получают разную заработную плату. Она зависит от квалификации работника, временных затрат на выполнение тех или иных работ, интенсивности рабочего процесса. Оптимальным способом расчета оплаты труда сотрудников жилищно-коммунального хозяйства является расчет по коэффициентам разрядов оплаты труда.

Заработная плата специалистов первого разряда не может быть ниже МРОТ, максимальная – не имеет ограничений. Размер заработной платы специалистов остальных разрядов рассчитывается так: ставка специалиста первого разряда Х тарифный коэффициент соответствующего разряда.

СПРАВКА! Размеры тарифных коэффициентов и рекомендации по расчету заработной платы работникам ЖКХ утверждены приказам № 81 Госстроя РФ от 31.03.1999 года .

Заслуженный работник жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

Данное звание получают работники ЖКХ за личные успехи в профессиональной деятельности (указ президента РФ № 1099 от 07.09.2010, ред.от 20.06.2017 года), в частности, это:

Своевременное и качественное оказание коммунальных услуг.
Организация качественной работы и функционирования сфер ЖКХ (транспорт, водоочистка, освещение, отопление, сохранение и благоустройство жилого фонда).
Автоматизация труда, способствующая повышению качества предоставляемых услуг.
Помощь в ликвидации последствий ЧС, проведение мероприяти по охране природы и окружающей среды.
Подготовка квалифицированных кадров для нужд ЖКХ.

Звание почетного работника ЖКХ России присваивается после ходатайства руководителя предприятия или рабочего коллектива, присваиваются так же различные льготы. Вместе со званием Работник получает нагрудный знак отличия и премию, равняющуюся 10 размерам МРОТ. Как правило, на получение этого звания могут претендовать работники со стажем более 15 лет.

Однако есть исключения: звание могут присвоить с меньшим стажем, если работник проявил мужество и высоки профессионализм при спасении человеческих жизней или объектов ЖКХ.

Структура штатного расписания

Каждая фирма, имеющая в найме сотрудников, должна иметь образец штатного расписания работ, управляющей компании, занимающиеся предоставлением услуг ЖКХ – не исключение.

Штатное расписание – это документ, составленный по утвержденной форме, в котором отражается информация:

О штате сотрудников.
Об объеме на названии ставок.
О тарифах и тарифных надбавках.

ВАЖНО! Количество работников компании должно соответствовать количеству ставок, указанному в штатном расписание. Составлением ШР занимается, как правило, кадровый работник, или бухгалтер.

В штатном расписании обязательно должна указываться зарплата сотрудников, озвученная при принятии их на работу.

В штатный приказ можно вносить изменения. Они могут вноситься по причине повышения оплаты труда работникам или из-за сокращения ставки. Сначала готовится и утверждается специальны приказ, выписка из которого прилагается к ШР, после чего, на основе приказа производится соответствующая запись в расписание.

Государство не дает пояснений по поводу срока действия штатного расписания, но, как правило, оно составляется на год.

Пример заполнения

Форма ШР (Т-3) имеет определенный, установленный законом вид. Ниже представлен пример уже готового штатного расписания:

																														Унифицированная форма № Т-3 Утверждена Постановлением Госкомстата России от 05.01.2004 № 1
																																					Код
																																Форма по ОКУД					0301017
ООО «Волна»																																	по ОКПО
наименование организации

								Номер документа							Дата составления
ШТАТНОЕ РАСПИСАНИЕ								2056							20.09.2017					УТВЕРЖДЕНО

																				Приказом организации от					»	21		»	Сентября						20	17		г.	№	34

	на период				c	»	21		»		сентября			2017			г.			Штат в количестве			10											единиц

Структурное подразделение				Должность (специальность, профессия), разряд, класс (категория) квалификации									Количество штатных единиц			Тарифная ставка (оклад) и пр.,руб.		Надбавки, руб									Всего, руб. ((гр.5+гр.6+гр.7+гр.8) × гр.4)				Примечание
наименование		код
1		2		3									4			5		6			7	8					9				10
Администрация		1		Директор									1			35000		3000									38000
		1		Секретарь									1			20000		1000									21000
Бухгалтерия		2		Гл.бухгалтер									1			20000		3000									23000
		2		Бухгалтер									1			15000		3000									18000
Рабочий персонал		3		Электромонтер									2			13000		3000									16000
		3		Дворник									1			10000		1000									11000
		3		Слесарь-сантехник									2			10000		1000									11000
		3		Уборщица									1			7000		1000									8000
Итого													10														146000

Руководитель кадровой службы
										должность									личная подпись					расшифровка подписи

Главный бухгалтер
			личная подпись									расшифровка подписи

Приказ Минтруда , который вступил в силу с 17.11.2015 года, ввел единые для всей страны нормы и правила по охране труда в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Согласно этим правилам, к работе может быть допущен только сотрудник, который прошел курс обучения по охране труда и сдал соответствующий экзамен . Так же в этом документе выделены опасные виды работ, для которых сотрудник должен получить специальный допуск.

Вредные условия

Вредные условия труда – это условия, которые могут повлиять на жизнь и здоровье работника. Ко вредным условиям труда в сфере жкх можно отнести работу в нестабильных климатических условиях – например, уборку улиц, работу, связанную с утилизацией отходов и т.д. Для сотрудников, работающих в таких условиях, работодатель обязан выдавать средства индивидуальной защиты и спецодежду.

Помимо вредных условий труда, в правилах по охране труда отдельно вынесены опасные виды работ, к ним относятся:

Работы в ограниченных пространствах (колодцы, подземные коммуникации, резервуары) без принудительной вентиляции.
Работы по установке/разбору артезианских скважин.
Работы, выполняемые на высоте (чистка крыш, покраска фасадов).
Земляные работы на сетевых участках по канализации и водоснабжению.
Работы, выполняемые на проезжей части дороги при движущемся транспортном потоке.

Сотрудники, производящие данные работы, помимо средств индивидуальной защиты и спецодежды, должны пройти специальный инструктаж и получить допуск и наряд на работы от начальства.

Правила внутреннего трудового распорядка

Правила внутреннего трудового распорядка для МУП являются обязательным нормативным актом и должны утверждаться в каждой организации. При разработке ПВТР можно основываться на типовых правилах, которые были утверждены постановлением Госкомтруда СССР от 1984г . При этом нужно учитывать действующее трудовое законодательство.

В ПВТР для МУП ЖКХ обязательно необходимо обозначить и подробно расписать следующие пункты:

Условия приема на работу.
Права и обязанности сотрудников.
Обязанности организации-работодателя.
Время работы и отдыха.
Премии и поощрения за хорошую работу.
Ответственность за нарушения дисциплины.

День работника

День работников ЖКХ празднуется с 1966 года. Раньше праздник этих работников был объединен с работниками торговли и бытового обслуживания населения и праздновался каждое четвертое воскресенье июля. Позже, в 1988 году эту дату перенесли на третье воскресенье марта, но праздник был все еще общим для нескольких сфер обслуживания.

Только в 2013 году у работников ЖКХ появился собственный, отдельный праздник – День работника ЖКХ, который так и продолжают отмечать в марте.

Техника безопасности

Работа в ЖКХ не только тяжелая, но и опасная. Работа с электричеством, на высоте или на проезжей части требует соблюдения правил техники безопасности.

Например, на высоте нужно обязательно работать только со страховкой, при уборке проезжей части на человеке обязательно должен быть специальный жилет, а на дороге стоять специальные знаки. Правил очень много, для каждого работника они прописаны индивидуально в своде правил по охране труда.

Их не укоризненное исполнение – залог не только здоровья, но и жизни сотрудника жилищно-коммунального хозяйства. В заключение статьи хотелось бы сказать: ситуация по работе в сфере ЖКХ улучшается – постепенно повышаются зарплаты, создаются более комфортные условия труда, власти заботятся о безопасности сотрудников данной сферы.

И, если работать качественно, можно не только рассчитывать на хорошую заработную плату, но и возможное повышение по службе.

Сегодня многие готовы работать в фирмах, где дают жилье за работу.

И, хотя на первый взгляд подобный «заработок» может выглядеть странно, он вполне применим и в современных условиях.

За что дают квартиры в России

В Советском Союзе при небольших зарплатах люди вряд ли могли позволить себе собственную недвижимость, однако об этом позаботилось государство: отстояв многолетнюю очередь, семьи могли рассчитывать на бесплатную недвижимость или на улучшение жилищных условий.

Сегодня ситуация в корне изменилась, и люди должны позаботиться о собственном угле самостоятельно: купить, обменять, снять его.

Но некоторые организации по-прежнему стараются помочь ценному специалисту решить жилищный вопрос, хоть и другими способами.

Обратите внимание: получение жилья за работу возможно и в государственных, и в частных фирмах.

Работа за квартиру или что такое служебное жилье

Получить служебную квартиру могут военные

Служебная квартира является настоящим спасением для многих государственных служащих, которые по долгу службы вынуждены были переехать в другой населенный пункт.

Чтобы им не пришлось тратить всю зарплату на съем жилья, государство предоставляет им временное.

Служебным жильем называют квартиру, в которой будет проживать сотрудник с семьей, пока работает на государственное предприятие.

Примите к сведению: отдельные комнаты в общежитии или совместное проживание в одной квартире нескольких семей не является служебным жильем – они не могут быть предоставлены на все время работы.

В зависимости от должности и состава семьи квартиры могут различаться по площади и месту расположения. Немаловажную роль играет и возможности самой фирмы: обычно в государственных структурах количество свободных квартир ограничено.

Список профессий

Претендовать на жилье могут и врачи

По закону государственное служебное жилье положено следующим специалистам:

депутатам и чиновникам;
военнослужащим, переведенным по службе в другой город или закрытое поселение;
сотрудникам МВД, а также таможенникам, судьям, налоговикам;
врачам;
учителям и воспитателям детских садов;
сотрудникам аварийно-спасательных служб: пожарным, сотрудникам МЧС;
лесникам и егерям;
рыболовам в рыбацких хозяйств;
сотрудникам ЖКХ: чаще всего это относится к дворникам, но также жилье могут получить и электрики, и слесари.

Всем этим специалистам государство обязано предоставить жилплощадь, если они решили поехать жить и работать в другой город и не могут сами найти квартиру.

Важно знать: указанные выше специалисты имеют право пользоваться жильем только пока состоят на государственной службе.

Часто жилье предоставляют:

сотрудникам, работающим в других городах вахтовым методом, например, рабочим, занятым на нефтяных месторождениях;
строителям;
крупные фирмы, заинтересованные в конкретном специалисте или топ-менеджере, могут также снимать для него квартиру, оплачивая из своего «кармана».

Порядок предоставления

Служебное жилье помогает привлечь людей на не самые перспективные работы, например, в дворники

Чтобы получить служебное жилье, необходимо обратиться с заявлением в местное Министерство жилищно-коммунального хозяйства.

В нем необходимо указать, что заявитель является сотрудником государственного предприятия и не имеет собственного жилья.

Вместе с заявлением необходимо собрать следующие документы:

Паспорт служащего.
Документы, касающиеся нынешнего жилья заявителя. Например, договор аренды или документы, в которых отмечено, что собственником является родственник заявителя, а не он сам.
Справка из госреестра о наличии или отсутствии жилья.
Справка об отсутствии у семьи собственного жилья или о его неудовлетворительном состоянии.
Письмо руководителя сотрудника о необходимости последнему получить служебное жилье.

Примите во внимание: если жилье предлагает негосударственная компания, список документов и порядок выдачи может значительно отличаться.

Кроме министра, решение о выдаче служебного помещения может предпринимать администрация предприятия. В этом случае лучше обратиться напрямую туда и узнать, какие документы потребуется подготовить.

Рассмотрение запроса осуществляется в течение месяца. После этого решается вопрос о площади жилья и его месторасположении, затем заключается договор найма.

Причины для выселения

После окончания трудового договора семья должна съехать из служебной квартиры в течение месяца

Причинами для выселения жильцов могут стать следующие причины:

Прекращение трудового договора: это может быть связано с окончанием срока действия договора, или добровольным уходом.
Намеренная порча имущества или самой квартиры.
Неуплата коммунальных платежей в течение полугода.
Невозможность другим жильцам проживать с сотрудниками на одном этаже или в одном доме: это может быть аморальное поведение, алкоголизм, наркомания и многое другое.

Стоит отметить: некоторые причины для выселения прописываются в договоре или определены законом.

Если принимается решение о выселении, семья должна съехать довольно быстро — в течение месяца.

Когда нельзя выселить

Вместе с военнослужащим в служебную квартиру въезжает и его семья

В некоторых случаях семья не может быть выселена «в никуда» — им необходимо предоставить равноценное жилье.

К ним относятся:

сотрудники, чей трудовой стаж составил более 10 лет;
семья умершего сотрудника, который имел право на служебное жилье;
одинокие сотрудники с несовершеннолетними детьми;
военнослужащие;
участники ВОВ и лица, ставшие инвалидами из-за боевых действий;
инвалиды труда.

Еще одним условием является нахождение на момент 1 марта 2005 года в очереди на улучшение жилищных условий или проживание в ужасных условиях, которые позволяют в любой момент встать в очередь.

Обратите внимание: работодатель обязан предоставить взамен жилплощадь в том же населенном пункте.

Можно ли приватизировать

Приватизация служебной квартиры происходит крайне редко

Жилищный Кодекс запрещает служащим приватизировать служебные квартиры – это было сделано в целях борьбы со злоупотреблением возможностями приватизации.

Но вторая часть этого же закона позволяет собственникам жилого помещения решать вопрос о приватизации самостоятельно: то есть предприятие, которому принадлежит недвижимость, может решить самостоятельно, может ли быть проведена приватизация.

Однако организации практически никогда не дают согласие на приватизацию, что, впрочем, неудивительно. Квартиру могут согласиться передать сотруднику с большим стажем или опытному и ценному специалисту.

Полезно знать: для отказа организации в приватизации даже не требуется называть причину.

Для приватизации квартиру необходимо будет перевести со служебного статуса в муниципальный, передать сотруднику и после приватизировать.

Работа за квартиру в Москве и Санкт-Петербурге

Найти работу, при которой можно получить квартиру, непросто, особенно в столице и области.

Это связано с большим количеством коммерческих, а не государственных предприятий, которым невыгодно отдавать недвижимость просто так.

Чаще случается, что для ценных иногородних нуждающихся специалистов снимают отдельные жилплощади, но в этом случае они уже точно не смогут быть приватизированы.

Если желание получить квартиру все же велико, стоит выбрать одну из указанных в начале статьи профессий: они помогут временно «зацепиться» за жилье, а при хорошем отношении начальства – и вовсе остаться там.

Получение служебной квартиры – это не так сложно, как может показаться на первый взгляд, а вот с приватизацией дела обстоят хуже. Чаще всего владельцы недвижимости отказывают в этом сотрудникам, полагая, что те будут злоупотреблять доверием. Впрочем, надежда на благоприятный исход остается всегда.

Смотрите видео, в котором опытный юрист разъясняет особенности приватизации служебного жилья:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

Постоянный рост тарифов ЖКХ, непрозрачность тарифов, низкое качество оказываемых услуг, плохое содержание подъездов и даже пьяные сантехники - таковы основные претензии жителей к своим управляющим компаниям.

Большинство домов в Москве обслуживает ГБУ «Жилищник», но в Подмосковье рынок не консолидирован - здесь работают десятки управляющих компаний, которые жильцы привлекают по договору. Они оказывают целый спектр услуг - от отопления квартиры до установки детской площадки. The Village попросил работника управляющей компании рассказать, как на самом деле устроен этот бизнес.

О недоделанных новостройках

Я работаю в управляющей компании в ближнем Подмосковье. Де-факто наша компания аффилирована с застройщиком, мы работаем в основном с новостройками и занимаемся выдачей ключей собственникам. Обычно дома в новостройках сдаются неготовыми. Довольно распространенное явление - отсутствие, например, пожарных кранов на этажах или чего-то еще, что люди не могут заметить. По сути это создает угрозу аварийной ситуации.

Мы даем жителям ключи до разрешения на ввод в эксплуатацию на условиях, что они будут проводить там строительные работы, но не жить. Поэтому в каких-то квартирах могут жить строители, которые делают ремонт в соседней. Двери хлипкие: ногой выбить можно. И женщины легкого поведения туда приходят, всякое бывает. Однажды собственник пришел в квартиру, а у нее взломана дверь и на видном месте лежат чьи-то трусы.

Когда жители принимают квартиру, они подписывают акт приема-передачи. Но на практике, когда квартира принимается, не видно всех недостатков. Например, негерметичность балкона можно обнаружить, когда начинаются дожди и холода. Было такое, что у людей изнутри балкона все промерзло, образовался лед, но акт они уже подписали, поэтому предъявить ничего не могут. При сдаче может отсутствовать уплотнение на пластиковых балконных дверях, тогда они не до конца закрываются или начинают свистеть. Со временем житель это замечает, но наш ответ таков: если он подписал акт об отсутствии претензий к строительным недоделкам, то ему нужно обратиться к производителю. После подписания этого акта политика компании заключается в том, чтобы отказать в ответ на любую претензию жильца в любом случае. Бывает, жильцы правы, но мы находим повод либо для затягивания процесса, либо для полного отказа. Мы должны отвечать на запрос две недели, но по факту ответ может прийти и через месяц - просто он оформляется задним числом.

У нас есть договоренность с застройщиком по выдаче ключей. Мы выдаем их при условии совершения авансового платежа на четыре месяца вперед (порядка 15–20 тысяч рублей), прохождения стройконтроля и согласования электропроекта с управляющей компанией. Хотя де-юре они не обязаны это делать – это просто выкачивание денег. Но мы с застройщиком прописали такие условия в договоре: если люди не хотят платить, мы отсылаем их к застройщику. А застройщик говорит, что ключи передал управляющей компании. Остается решать дело через суд. А кому это надо, если суд идет порядка двух-трех месяцев? Никто с этим не запаривается.

Насколько я знаю, у каждого застройщика есть своя аффилированная управляющая компания. Так деньги не утекают в другое место. Если компания не будет иметь отношения к застройщику, то она такой дом просто не примет, потому что часто после строителей остаются косяки, которые видны техническим специалистам.

По закону застройщик назначает управляющую компанию, но по истечении определенного промежутка времени орган местного самоуправления должен провести конкурс по выбору новой, а потом она должна провести собрание собственников. Но обычно никаких конкурсов не проводится. Когда управляющая компания понимает, что голосов за нее будет достаточно, какой-нибудь лояльный житель устраивает собрание.

Куда на самом деле идут коммунальные платежи

Отчисления, которые делают жильцы, делятся на коммунальные платежи и оплату содержания и текущего ремонта жилого фонда. В Подмосковье вообще плата за коммунальные услуги одна из самых высоких по стране. Управляющая компания является оператором платежей, а также ей напрямую перечисляются деньги за содержание и текущий ремонт дома.

Коммунальные платежи проходят через расчетный центр. Жильцы платят туда, далее они идут в управляющую компанию, а она уже перечисляет деньги ресурсоснабжающим организациям. Счетчики воды и электроэнергии установлены не во всех квартирах. Если счетчики не установлены, то люди платят по определенным тарифам. Но смысл в том, что общедомовые счетчики-то работают и считают, сколько всего начислено по дому. Ресурсоснабжающая компания, которая поставляет в дом, например, отопление, требует деньги по этому счетчику, а собирают все равно по тарифам. Получается, люди без счетчиков тратят больше, они платят не только за свою квартиру, но и за общедомовые нужды. Часто по ним выставляется одна сумма, а на самом деле она не соответствует действительности. Проверить это самостоятельно жители никак не могут. Они, конечно, могут написать в инспекцию, но чтобы до этого докопаться, нужно задавать правильные вопросы.

Тарифы на содержание и текущий ремонт устанавливает орган местного самоуправления, а тарифы на коммунальные услуги устанавливаются на уровне Московской области. Тарифы зависят от количества лифтов в доме и других факторов, но в среднем составляют около 40 рублей за квадратный метр. Если умножить это на площадь дома, то получаются большие деньги. По идее, это все должно содержаться в идеальном состоянии. А у нас развит, скажем так, правовой нигилизм: не все люди знают, не все хотят копаться в законодательстве и выяснять, как должно быть. Элементарно: на фасаде дома, если он облицован плиткой, не должно быть сколов. Если есть скол, плитку нужно срочно заменить или заделать. Но до этого никому нет особого дела, хотя это большие деньги. Если бы все эти деньги действительно уходили на содержание и текущий ремонт, тогда дома были бы чуть ли не золотые! Кстати, за капитальный ремонт денег мы не получаем. Они идут в региональный фонд капитального ремонта.

О тысяче жалоб и конфетах для жилинспекции

В компании есть генеральный директор, заместитель гендиректора, отдел по работе с клиентами, бухгалтерия, юридический отдел, инженерная служба. В службе есть ответственный по определенному участку, где он контролирует все работы и выдает зарплату рабочим. Поскольку у гастарбайтеров, как правило, банковских карточек нет, им все выдается на руки. Я сам не видел, но думаю, что управляющие тоже что-то себе оставляют.

Полиция и органы УФМС жестко следят за нами, поэтому мы обязательно берем людей, имеющих разрешение на работу, чтобы все было законно. Бывает, сантехники пьянствуют. Это общераспространенная проблема, и жители на это жалуются, а ответ стандартный: была проведена проверка, факты, изложенные в заявлении, не подтвердились.

Жители вообще очень часто пишут в Государственную жилищную инспекцию. Но инспекторы ГЖИ поделены по районам. В нашем районе был определенный инспектор, с которым у нас были хорошие отношения: чай попить, конфетками покормить. Поэтому мы знали заранее, зачем и куда придут с проверкой. Тогда нарушения либо быстро устранялись, либо находился какой-то законный повод, по которому можно отмазаться. Например, вывешивается объявление о том, что в данном подъезде проводятся строительные работы. Раз работу проводят, то за недоделки не могут привлечь к ответственности. Управляющая компания, конечно, следит за своими работниками, но не сильно - на некоторые косяки просто закрывают глаза.

Есть несколько категорий жителей. Есть сумасшедшие, которые по каждому поводу пишут в инспекцию. Есть довольно грамотные, подкованные жители - с этими стараются особо не конфликтовать. Обычно их претензии рассматриваются в первую очередь, потому что они по делу. Если не исправить, то управляющую компанию могут оштрафовать. За несколько нарушений могут отозвать лицензию. Был у нас один житель, который приходил и просто орал на нас. Мы ему дали стул - он так на нем прыгал, что стул сломался. При этом при соседях он ведет себя очень адекватно. Таких жителей стараются переманивать на свою сторону другие управляющие компании, когда соревнуются за конкретный дом. Но основная масса пассивна. Они просто платят и платят.

Жалоб приходит много: порядка 2 тысяч в месяц. Потом они распределяются по отделам. Если не жалуются куда-то выше, на эти сообщения не особо реагируют. Например, жители присылают кучу жалоб на неправильные начисления. Не все знают, что если не дают воды больше 24 часов, то можно подавать на перерасчет. Но для этого нужно составить акт - это прописано в договоре с управляющей компанией. Соответственно, если житель просит прийти кого-то из нашей организации и составить акт, то это не в наших интересах и никто к нему не приходит. Но жители находят выход: они собираются группой из нескольких квартир, составляют акт, подписывают, а потом отправляют эту претензию в управляющую компанию и в жилищную инспекцию. Часто пишут о том, что сотрудники на просьбы не реагируют, по-хамски обращаются, но на это мы даже не смотрим.

Судов тоже достаточно: стабильно один раз в неделю бывает заседание. Обычно жильцы судятся по всяким мелочам типа перерасчета, но в большинстве случаев они суды проигрывают, потому что фактуры у них не хватает. Но есть и более крупные дела, которые обычно решаются до суда, иногда там задействуют службу безопасности.

Об отжиме домов и отношениях с властью

При всех проблемах сменить управляющую компанию очень трудно. Жители не могут сами организоваться: все работают, и всем пофигу. Один-два человека с каждого дома стабильно скандальные. Они, конечно, пытаются что-то сделать, но никто не реагирует.

При этом конкуренция между управляющими компаниями очень высокая.
В Москве почти все занято ГБУ «Жилищник», вот у них точно не вариант отжимать дома. Есть небольшой процент новостроек, куда еще можно заходить, но только по согласованию с префектурой. По факту все дома в нашей местности негласно поделены. Чаще всего у местной власти есть какая-то дружественная управляющая компания, которая забирает себе часть домов. Орган местного самоуправления более тесно сотрудничает с жилищной инспекцией - при желании можно помешать работать управляющей компании, а ее дома предложить другой. Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников квартир. Но организовать это очень сложно.

Это как предвыборная гонка. Есть черный пиар, когда конкурирующая компания начинает разбрасывать листовки с текстом вроде «ваша управляющая компания ужасная, зачем она вам нужна» - на это тратят большие средства. Другие приходят к жителям спрашивают, что их не устраивает, все быстро устраняют, а потом просят проголосовать. Они голосуют. Наша управляющая компания так отжимала дома у других, и у нас пытались отжать.

В отношениях с властью распространена услуга за услугу. Когда управляющие компании конфликтуют между собой и орган местного самоуправления встает на чью-то сторону, то права та управляющая компания, на чьей стороне местная власть. Чиновники, в свою очередь, могут попросить в преддверии выборов срывать агитацию за условного Васю Пупкина, и дворники срывают. Иногда на митинг нужно определенное количество человек от компании или на всякие праздники, например на 9 Мая. У нас практика такая, что на каждый праздник разносятся подарки в отделы органа местного самоуправления. Это хорошая бутылка и коробка конфет - они массово закупаются и дарятся (по факту на деньги жителей, но списываются на другие расходы).

С властью лучше не спорить. Раз в две-три недели у мэра проходит совещание со всеми ЖКХ-шниками, в том числе и с управляющими компаниями. Там он раздает тумаки. Если масштаб проблемы большой и есть претензии со стороны Московской области, тогда договаривается уже представитель застройщика.

О миллионах прибыли

Чистая прибыль за год составляет порядка 40 миллионов рублей. Но в итоговой отчетности все не показывается: деньги просто списываются на определенные работы. В итоге показывается на 10–15 миллионов меньше. Наше законодательство в этом смысле несовершенно: управляющая компания показывает общий доход и общий расход, а распределение дохода и прибыль не видны.

Чтобы списать часть денег, заказываются разные работы. Но они проводятся только частично - например, это могут быть работы по благоустройству территории: все равно жители не поймут, сколько земли закупили и какой.

Руководство управляющей компании получает очень много, но со стороны все выглядит скромно. Насколько я знаю, зарплата генерального директора составляет порядка 500 тысяч рублей. Начальники отделов получают около 300–350 тысяч рублей.

Еще управляющая компания зарабатывает на агентских договорах со строителями. Поскольку мы обслуживаем новостройки, у входа в офис всегда много дистрибьюторов строительных организаций, которые предлагают свои услуги. Но по факту это приставучие таджики, которые приходят и говорят: «Давайте мы вам ремонт классный сделаем, сейчас фотки покажу». Самые умные компании заключают с нами агентский договор на таких условиях: если у них находится клиент, то компания перечисляет нам 15–20 % от суммы договора. Взамен они получают доступ в офис компании и могут грамотно подлизываться к жителям, которые сидят у нас в зале ожидания.

Я больше семи лет работаю в IT-бизнесе, при этом у меня много клиентов не из России. И как-то в конце прошлого года случайно ко мне попал проект по консалтингу на русскоговорящую аудиторию, который находится на пересечении двух сфер - IT и российского ЖКХ. Ух и гремучая это смесь, я вам скажу.

Безусловно, чтобы вести этот проект, пришлось разобраться в текущих реалиях жилищно-коммунального хозяйства, а также детально проанализировать текущие программы по автоматизации процессов в этой сфере.

Почему все через ж***?

Я уверена, что вы думаете об этом, когда в очередной раз входите в свой подъезд, который не блистает чистотой. Или столкнулись с тем, что ваш председатель ТСЖ - это как будто тот самый неуловимый Джо, который как бы что-то делает, но что загадка. И еще много других историй, с которыми мы встречаемся на регулярной основе. Вы наверняка хотя бы раз задумывались, почему ничего не работает в российском ЖКХ.

Эффективный бизнес-процесс формируется столетиями

Я уверена, что большинство проблем российской действительности проистекает из-за того, что нет многовековой истории упорядоченного зарождения и становления бизнес-процессов. Вы можете увидеть, что это происходит сплошь и рядом в коммерческих компаниях.

В нашей стране предпринимательство было вновь разрешено чуть больше, чем четверть века тому назад (29 лет, если быть точным), что на самом деле - ничтожно малый срок, если знать, что Силиконовая долина в США на 1988 год уже функционировала более 40 лет!

Конечно, за это время было построено много достойных коммерческих компаний в России, в том числе, и в сфере IT-технологий. Наверное, самыми большими и громкими следует считать «ВКонтакте» и Yandex. Однако те модели управления и процессы, которые они используют, переняты у Запада.

Сейчас, к примеру, по интернету ходит мем о том, что «Сбербанк» внедряет гибкую метолодогию управления IT-проектами - Scrum, которая также перенята из западного опыта. И я в этом ничего плохо не вижу; более того, я с удовольствием учусь у англоязычных коллег и считаю, что они действительно знают, как построить успешный бизнес.

На днях Domofond . ru представил результаты исследования отношения россиян к системе жилищно-коммунального хозяйства. Эксперты портала выяснили, с какими проблемами в сфере ЖКХ сталкиваются жители страны и оправданы ли, по их мнению, текущие тарифы на коммунальные услуги.

Вот что получилось:

А что с бизнес-процессами в ЖКХ?

Ситуация с ЖКХ в России не так проста, как с бизнесом. В бизнесе конкурентность рынка и необходимость постоянного притока клиентов заставляет нас работать над тем, чтобы наши процессы были всегда в ногу со временем. Очевидно, что такие силы не действуют в этой сфере.

Давайте попытаемся разобраться, что мешает сфере ЖКХ наладить свои бизнес-процессы:

И вот с 1991 года вновь жилье стало опять чьей-то собственностью, которую можно купить, продать, а также приватизировать. И вся страна оказалась с приватизированным имуществом, за которое никто никогда ничего не платил.

Психология такова, что если ты не платил за это свои кровные деньги, то отношение у тебя к этому имуществу может легко сложиться наплевательское. А если тебе все равно, что будет с твоей собственностью, то до улучшения процессов ЖКХ тебе и дела нет.

Получается, что развитию бизнес-процессов в ЖКХ сфере в первую очередь мешают сами собственники, которые по логике вещей должны больше всего быть заинтересованы в благосостоянии своего имущества. Безусловно, случаются единичные случаи, когда кто-то проводит колоссальную работу и делает так, чтобы в его доме все работало. Но это скорее исключение, чем правило.

Если ЖКХ - это тоже бизнес-процесс, то…

Долгие часы кропотливой аналитической работы привели меня к тому, что ЖКХ - это такой же бизнес-процесс. И он также требует четкой структуры и специальных IT-инструментов.

Ниже вы узнаете, как я вижу настроенный бизнес-процесс ЖХК, где каждый участник четко знает свои права и обязанности. Также в этой системе должен быть отработанный механизм поощрения и наказаний, иначе она не будет работать. И последнее, но немаловажное, что требуется - это максимальная автоматизация всех процессов и поддержание уровня вовлеченности всех сторон через пуш-уведомления, email-письма и смс.

Собственники отвечают за следующие процессы помимо ежемесячной оплаты счетов по коммунальным расходам:

Своевременное оповещение о проблемах (будь это протечка или необходимость проведения капитального ремонта)
Активное участие в приоритизации проблем (это происходит путем голосования собственников)
Выбор методов решения приоритетных проблем (это происходит путем принятия ежегодного бюджета, который позволит решать наиболее важные проблемы)

Управляющий должен наладить работу по следующим направлениям:

Формировать актуальный список проблем на регулярной основе (категоризировать задачи на мелкие и крупные задачи, а также срочные и не очень)
Оперативно решать задачи, которые требуют немедленной реакции (перегорела лампочка, сломался лифт и так далее)
Предоставлять собственникам информацию об актуальном списке проблем для его последующей приоритизации ими (через организацию собраний собственников)
Решать своевременно и качественно долгосрочные проблемы, которые были приоритизированы жильцами (найти исполнителей, которые будут отвечать заложенному бюджету; контролировать качество работы подрядчиков; выявлять недочеты и их убирать)
Формировать отчеты о проделанной работе

И последние в этом списке - подрядчики, которые должны:

Качественно выполнять работы (в этом случае они должны быть крайне заинтересованы в продлении отношений с этим домом и оказании услуг на постоянной основе)
Отчитываться о проделанной работе управляющему

У меня получился достаточно простой процесс, но он требует системности. А чтобы соблюсти системность, необходима удобная среда, в которой можно выполнять перечисленные мной задачи.

Программы для ЖКХ

На данный момент есть некоторое количество сервисов, которое может облегчить жизнь собственников, управляющих и подрядчиков, но большинство из них решает только одну или несколько проблем, а не комплексно охватывает все сферы.

1. «Домсканер»

В этом сервисе вы сможете провести голосование онлайн, которое позволяет оперативно работать со списком текущих задач. Также в «Домсканере» вы можете воспользоваться функцией, которая позволит проконтролировать, что принятое на собрании решение было исполнено. Здесь есть функционал по контролю бюджета дома.

2. «Собрание-онлайн»

Сервис по проведению онлайн-собраний. Сайт выглядит симпатично, функционал примерно совпадает с «Домсканером». Единственное, что я не смогла понять - это ценовую политику, 100k рублей мне, кажется, неправильной ценой за это приложение. В особенности с учетом того, что «Домсканер» стоит от 80 до 300 рублей (в зависимости от площади) с квартиры в год.

3. «Сквер»

Это самый продуманный сервис, который покрывает наибольшую часть процессов. И, что немаловажно, эта программа совершенно бесплатна.

Вы сможете:

Оставлять жалобы и предложения, а также контролировать их исполнение
Иметь актуальный список документов и контактов
Проводить собрания в онлайн/оффлайн и смешанном режиме
Видеть текущее состояние бюджета, а также историю его изменения
Получать и просматривать отчеты по всем проведенным работам
Заводить подрядчиков и их оценивать

Есть, конечно, и некоторые проблемы у «Сквера», которые уже не связаны с функционалом, а скорее имеют отношение к юзабилити. Мне не всегда кажется логичной та реализация, которая у них есть, но, с другой стороны, сразу сделать хорошо - сложно.