K физ = ∑ n K ia i

i= 1

где: K i - оценка износа i -м экспертом; a i - весомость мнения i -го эксперта;

n – число экспертов.

Весомость мнений экспертов определяют из условия:

∑ a i = 1

i= 1

Прямой метод предполагает оценку физического износа машин и оборудования исходя из нормативных затрат на их полное восстановление до нового состояния. Оценка затрат на ремонт может быть проведена с привлечением высококвалифицированных экспертов. Стоимость капитального ремонта определяется исходя из дефектной ведомости путем составления нормативной калькуляции, содержащей нормативные затраты на заменяемые агрегаты и детали, материалы, заработную плату ремонтных рабочих и накладные расходы ремонтной организации.

Для расчета используется следующая формула:52

K физ = З / С н

где: З - сумма нормативных затрат на восстановление объекта оценки до нового состояния, руб.;

С н - стоимость новых машин и оборудования, руб.

8.3 Функциональный износ и методы его определения

Обесценивание машин и оборудования, вызванное функциональным устареванием, является следствием появления новых технологий.

Если физический износ имеет абсолютный характер, то функциональное устаревание является относительным, потому что оно рассматривается по отношению к объектам-аналогам, и тем самым зависит от объектов сравнения.53 Функциональное устаревание - уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичных машин и оборудования. Такое

уменьшение привлекательности, в свою очередь, вызывает обесценение. Функциональное устаревание проявляется с появлением объектов-

конкурентов, а не постепенно, как физический износ. По причинам, вызвавшим функциональное устаревание, выделяют моральный и технологический износ.

52 Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости, Учебное пособие, «Российское общество оценщиков», М., 2002 с. 69.

Моральный износ – это износ, причина которого – улучшение свойств изделий аналогичных оцениваемому (изменение технических параметров или конструктивных решений, появление новых возможностей, большей экологичности, эргономичности и т.д.) или удешевление их производства.

Моральный износ можно разделить на три группы, исходя из статей затрат, с изменениями в структуре которых связан износ:

устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами (повышенными инвестиционными издержками). В него включается устаревание, вызванное усовершенствованиями и изменениями в компоновке, конструкции, используемых материалах, схеме производственного процесса, размерах и номенклатуре оборудования, а также количестве выпускаемых изделий - по сути дела всеми усовершенствованиями, которые делают новую технологию более дешевой. Разница между полной стоимостью воспроизводства и полной стоимостью замещения представляет собой величину избыточных капитальных затрат.

устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами. В результате развития новых технологий не только становится дешевле произвести или купить объект, но и процесс его эксплуатации становится менее дорогостоящим или более эффективным.

Первый вид морального износа ведет к удешевлению производства оборудования, а второй - к удешевлению эксплуатации готового.

устаревание, обусловленное низкой экологичностью, эргономичностью и т.д. Как правило, новое оборудование превосходит старые аналоги не только по техническим параметрам или более низкой себестоимости, но и является более экономичным, эргономичным, обладает современным дизайном и прочие.

Технологический износ - это износ, причина которого - различия в составе конструкционных материалов, используемых в объектах-аналогах, по сравнению с оцениваемым объектом, в дизайне, а также изменение технологического цикла производства, в который включен оцениваемый объект.

Уменьшению потерь от функционального устаревания служат механизмы ускоренной амортизации, понижение цен на устаревшие машины и оборудова-

ние с целью удержания их на рынке. С этой же целью производится модернизация эксплуатируемых машин, но возможности любой, даже самой масштабной модернизации ограничены техническими возможностями и, кроме того, экономическим смыслом, определяемым разностью стоимостей нового и модернизированного устаревшего оборудования.

В процессе оценки технического объекта принимают во внимание две стороны возможного отличия нового объекта от устаревшего:

избыток капитальных затрат при производстве объекта;

избыток производственных затрат при эксплуатации.

Метод расчета функционального износа, обусловленного избытком капитальных затрат. Оценить влияние данного типа износа можно, применив следующий алгоритм. 54

Оцениваемая машина имеет полную стоимость воспроизводства S ПСВ ,

оцененную на момент оценки с использованием затратного подхода, и характеризуется показателем качества X . К моменту оценки на рынке появились анало-

гичные машины нового поколения, у которых цена Ц АН и показатель качества

X АН . Полная стоимость замещения (S ПCЗ ) оцениваемой машины, получаемая

методом прямого сравнения с аналогом, равна цене аналога, скорректированной на различие показателя качества:

	S ПCЗ = Ц АН
		X АН

Из-за развития новых технологий и введения новых способов производства оборудования в большинстве случаев полная стоимость замещения меньше полной стоимости воспроизводства. В новых условиях оцениваемую машину будет невозможно продать по прежней стоимости воспроизводства, она обесценилась до полной стоимости замещения.

Разность между полной стоимостью воспроизводства и полной стоимостью замещения представляет собой стоимость функционального износа (обесценения)

∆ S ФУН = S ПCB − S ПCЗ

Коэффициент функционального износа равен отношению стоимости этого износа к полной стоимости воспроизводства:

K ФУН = ∆ S ФУН / S ПCВ

После подстановки значений получаем окончательную формулу:

		Ц АН
	K ФУН = 1 −
		S ПСВ		X АН

Частично функциональное устаревание может быть устранено путем модернизации оборудования, что в обязательном порядке сопровождается дополнительными инвестициями в усовершенствование ее конструкции. Соответственно, суммарно величину функционального износа представляется возможным оценить, просчитав смету на модернизацию оцениваемого оборудования.

Косвенным признаком того, что оцениваемая машина имеет функциональный износ, является также факт прекращения выпуска машин подобной модели предприятием-изготовителем, что свидетельствует об освоении производства новой модели. При наличии подобной информации рекомендуется допустить наличие коэффициента функционального износа около 20%.

54 Основы оценки стоимости машин и оборудования: учебник для студентов, обучающихся по специальности "Финансы и кредит"; под ред.

Функциональный износ, обусловленный избытком производственных затрат, возникает либо в результате совершенствования технологии, либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием.

Определение обесценивания машин и оборудования, вызванного операционным устареванием, включает в себя следующие этапы55 :

определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;

определение ежегодных эксплуатационных расходов при эксплуатации более современных аналогов;

определение разницы затрат на эксплуатацию;

учет влияния налогов;

определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;

определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.

8.4 Внешний износ. Методы определения

Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями56 , которые накладывают ограничения на использование потенциала оцениваемых объектов.

Различают глобальное и местное устаревание технических средств. Глобальное устаревание связано с научно-техническими революциями, носящими всемирный общеэкономический характер. Оно является необратимым, приводящим к полному вытеснению определенного типа машин и оборудования. Локальное внешнее устаревание носит регионально-отраслевой характер и может быть временным.

Внешнее устаревание определяется множеством факторов. Вытеснение с рынка продукции обесценивает и делает бесполезными машины, на которых эта продукция производилась.

Внешний износ может быть определен как износ косвенный, если нарушен принцип сбалансированности в организации производственного процесса. При этом внешний износ, вызванный несоответствием между производственными мощностями машины и машинного комплекса в целом, определяется как индивидуальный, относящийся только к оцениваемой машине.

Существует два подхода при определении величины внешнего износа:

55 Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости, Учебное пособие, «Российское общество оценщиков», М., 2002.

56 Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости, Учебное пособие, «Российское общество оценщиков», М., 2002 с.26

1) капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

2) сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий.

При достаточном объеме данных второй подход является более предпочтительным.

Примером внешнего износа, является износ, вызываемый наличием избыточной производительности данного элемента фондов по сравнению с производительностью всей технологической цепочки, в которую данный элемент уже включен (для стоимости в пользовании) или может быть включен (для стоимости в обмене). Это означает, что в данной технологической цепочке есть узкие места, не позволяющие полностью использовать возможности рассматриваемого оборудования. Выход из этой ситуации состоит либо в расшивке узких мест, что позволяет повысить коэффициент загрузки рассматриваемого оборудования и, следовательно, уменьшить степень его износа в рамках данной системы, либо переместить рассматриваемое оборудование в состав другой системы, где оно может использоваться более производительно.57

При оценке стоимости технического средства в составе рассмотренной технологической цепочки, где объект оценки рассматривается как отдельная единица, при применении сравнительного или затратного подхода коэффициент внешнего износа определяется следующей формулой:

К вн = 1− М М м . к . × 100% ,

где: М м.к. – производственная мощность машинного комплекса (технологической цепочки),

М - производственная мощность оцениваемого объекта.58 Внешний износ, вызванный падением спроса на продукцию, производи-

мую всей технологической линией, отдельно для объекта оценки в составе линии, рассчитывается через коэффициент использования производственной мощности по формуле:

К вн = 1 −	Q пр	× 100% ,
	Мп

где: Q пр – объективно сложившийся в современных экономических усло-

виях предельно возможный объем производства продукции, обеспечиваемый с участием объекта оценки,

М п – эффективная производственная мощность объекта оценки.59

57 Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. - М.: Центр экономики и маркетинга, 1997.

58 д-ра экон. наук, проф. М.А.Федотовой. - Москва: Финансы и статистика, 2006 .

59 Основы оценки стоимости машин и оборудования: учебник для студентов, обучающихся по специальности "Финансы и кредит"; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А.Федотовой. - Москва: Финансы и статистика, 2006 .

При функционировании производственных механизмов происходят процессы, относящиеся к постепенному снижению их рабочих свойств и изменению характеристик узлов и деталей. Дело в том, что спустя некоторый период времени они могут привести к серьезной поломке или полной остановке оборудования. Во избежание негативных последствий экономического характера, предприятия, как правило, организуют процесс грамотного управления износом и видами износа в отдельности, а также своевременно обновляют свои основные фонды.

Понятие износа

Сегодня под износом (старением) принято понимать постепенное снижение эксплуатационных свойств узлов, изделий и производственных механизмов в результате изменения их размеров, форм или физико-химических особенностей. Следует отметить, что износ и виды износа, существующие на сегодняшний день, появляются и накапливаются в процессе эксплуатации. Существует целый ряд факторов, которые определяют скорость старения оборудования. Так, негативным образом, как правило, сказываются следующие моменты:

• Трение.
• Температурный режим (экстремальный – в особенности).
• Периодические, импульсные или статические нагрузки механического воздействия и так далее.

Следует отметить, что практически все виды износа оборудования можно замедлить. Для этого целесообразно полагаться на следующие факторы:

• Конструктивные решения.
• Соблюдение правил эксплуатации.
• Использование качественных и современных смазочных материалов.
• Своевременные планово-предупредительные ремонты, техническое обслуживание.

Вследствие всех видов износа основных фондов, снижения эксплуатационных качеств уменьшается и потребительская стоимость оборудования или производственных механизмов. Важно дополнить, что степень и скорость изнашивания определяются посредством условий трения, нагрузок, характеристик материалов. Помимо этого, немаловажную роль играют конструктивные особенности оборудования.

Виды износа

Классификация износа на сегодняшний день отличается достаточной обширностью. Так, для полного понимая целесообразно изначально рассмотреть информацию кратко, после чего углубиться в детали. Категория старения подразделяется на фактический износ, который сопровождается изменением характеристик объекта; функциональный износ, который вызывается вследствие развития новых технологий; внешний износ, обусловленный воздействием факторов внешнего типа. Первые два вида износа основных фондов классифицируются на устранимые и неустранимые. Кроме того, первая группа подразделяется в соответствии с причинами, вызвавшими старение оборудования, на износ первого рода (накапливается в результате эксплуатации в нормальных темпах) и износ второго рода (накапливается по причине аварий, стихийных бедствий и других факторов негативного характера). Если судить относительно времени протекания, то в этой же группе принято выделять непрерывный (технико-экономические показатели снижаются постепенно) и аварийный (мгновенный по времени осуществления, например, в результате пробоя кабеля или аварии на производстве) износ.

Вторая группа, то есть такой вид износа основных средств, как функциональный, классифицируется на моральный (основной причиной в данном случае выступает изменение характеристик изделий, аналогичных данному, а также удешевление их производства) и технологический (ключевой причиной служит изменение цикла, в который по традиции входит данный объект, в технологическом плане) износ. В свою очередь, моральное старение, исходя из затратных статей, изменения в структуре которых привели к износу, подразделяется на старение, обусловленное избыточными затратами капитала; устаревание по причине предельно больших затрат в эксплуатации; старение, обусловленное низким уровнем эргономичности и экологии.

Важно отметить, что внешний износ бывает только неустранимым. Итак, далее перейдем к разбору определенных видов износа оборудования, которым следует уделить пристальное внимание.

По характеру внешних воздействий

В зависимости от особенностей внешних воздействий на материалы оборудования принято выделять следующие разновидности старения:

• Абразивный вид износа объектов. Речь идет о повреждении поверхности механизмов или изделий мелкими частицами материалов иного оборудования. Особенно характерна данная разновидность в условиях повышенной запыленности производственных механизмов. Например, при работе в горах, на стройке, при производстве материалов или выполнении сельскохозяйственных операций.
• Кавитационный, который вызывается взрывным схлопыванием пузырьков с газом в жидкой среде.
• Адгезионный вид физического износа.
• Окислительное старение. Происходит оно, как правило, в результате химических реакций.
• Тепловой износ.
• Вид износа усталостный. Обычно он возникает при изменении структуры материала.

Типы износа и амортизация

Мы разобрались, какие виды износа известны в настоящее время. Стоит отметить, что классификация разновидностей старения в соответствии с вызывающими его физическими явлениями в микромире в любом случае дополняется систематизацией, связанной с макроскопическими последствиями для экономической жизни. Так, в финансовой аналитике и бухгалтерском учете понятие износа, которое отражает физический аспект явлений, тесным образом связано с экономическим термином амортизации оборудования. Под амортизацией следует понимать как снижение себестоимости производственных механизмов по мере их старения, так и отнесение части данного снижения на стоимость выпускаемого продукта. Основной целью здесь выступает аккумулирование средств на специальных амортизационных счетах для закупки нового оборудования производственного значения или частичного усовершенствования старого.

Физический износ

Виды износа в зависимости от причин и последствий подразделяются на экономический, функциональный и физический. В случае последнего речь идет о непосредственной утрате проектных характеристик и свойств единицы оборудования в процессе ее эксплуатации. Стоит отметить, что такая утрата может быть частичной или полной. В первом случае производственные механизмы подлежат восстановлению, ремонту, который возвращает первоначальные особенности изделий. При полном износе в оценке оборудования оно подлежит списанию. Помимо степенной классификации, физический износ имеет родовую:

• Первый род: производственные механизмы изнашиваются в процессе планового применения с соблюдением всех нормативов и правил, которые установлены изготовителем.
• Второй род: изменение характеристик оборудования по причине неправильной эксплуатации либо воздействия факторов непреодолимой силы.
• Аварийный износ: скрытое изменение особенностей объекта приводит к аварийному выходу его из строя, который случается внезапно. В связи с чем может произойти катастрофа на предприятии, к примеру.

Необходимо дополнить, что перечисленные виды применимы не только к оборудованию в целом, но и к отдельным его составляющим (узлам, деталям).

Функциональный износ

Важно знать, что функциональное старение служит отражением процесса морального износа основных фондов. Речь идет о появлении на рынке однотипного, однако более экономичного, производительного и безопасного в использовании оборудования. Производственный станок в физическом плане может быть вполне исправным. Он выпускает продукцию, тем не менее использование новых технологий или современных моделей, которые периодически появляются на рынке, делает применение устаревших объектов невыгодным в экономическом ключе. Необходимо иметь в виду, что функциональный износ имеет свою классификацию:

• Частичное старение: станок является невыгодным для законченного производственного цикла, однако вполне пригодным для реализации ограниченного числа операций.
• Полное старение: любое применение станка приводит к причинению убытков. В таком случае единица оборудования подлежит демонтажу и списанию.

Известна также классификация в соответствии с вызвавшими функциональный износ факторами:

• Моральный износ (сегодня выделяют три вида морального износа в зависимости от вызвавших его причин, рассмотренных в предыдущих главах) предполагает доступность идентичных, однако более совершенных, современных в технологическом плане моделей.
• Технологический износ подразумевает разработку принципиально других технологий для выпуска аналогичного продукта. Важно дополнить, что данная разновидность износа так или иначе приводит к необходимости изменения всей технологической цепочки при условии полного или частичного обновления состава основных средств.

Стоит отметить, что по причине возникновения новой технологии состав оборудования, как правило, сокращается, а трудоемкость падает.

Экономический износ

Помимо временных, физических и природных факторов, на сохранение изначальных свойств оборудования опосредованным образом влияют следующие факторы экономического характера:

• Падение спроса на выпускаемую товарную продукцию.
• Процессы инфляции. Цены на трудовые ресурсы, сырье и комплектующие оборудования, используемого в производственных целях, растут, однако пропорционального роста цен на конечный продукт не происходит.
• Ценовое давление со стороны конкурентов.
• Колебания цен на сырьевом рынке, не связанные с инфляцией.
• Рост стоимости услуг кредитного характера, которые используются для операционной работы или в целях обновления основных фондов.
• Ограничения со стороны законодательства, относящиеся к применению оборудования, которое не отвечает стандартам в плане охраны окружающей среды.

Причины износа

Следует понимать, что виды и причины износа деталей связаны между собой. Далее рассмотрим основные причины, а также способы определения износа оборудования, производственных механизмов и изделий. Необходимо заметить, что для выявления причин и степени старения на каждом предприятии формируется и работает комиссия по фондам основных средств. Сегодня износ производственных механизмов определяется одной из следующих методик:

• Посредством наблюдения, в которое входит визуальный осмотр, а также комплекс испытаний и измерений.
• По периоду эксплуатации. Стоит учитывать, что он рассчитывается как отношение срока использования по факту к нормативному. Значение данного отношения и является величиной износа в процентах.
• Через укрупненную оценку состояния производственного объекта, которая осуществляется с помощью специальных шкал и метрик.
• Посредством прямого измерения в денежном варианте. В данном случае сопоставляется стоимость новой аналогичной единицы ОС и расходы на ремонт, связанный с восстановлением старой.
• С помощью доходности дальнейшего применения. Речь идет об оценке снижения дохода, учитывая при этом актуальные издержки, связанные с восстановлением характеристик, по сравнению с доходом в теории.

Необходимо дополнить, что окончательный выбор, относящийся к определенной методике, делает комиссия по средствам основного фонда. При этом она руководствуется нормативной документацией, а также доступностью исходных сведений.

Способы учета износа оборудования

Далее целесообразно перейти к заключительному аспекту столь широкой темы, как износ производственных механизмов, оборудования, изделий и отдельных их составляющих. Амортизационные отчисления, которые призваны стать компенсацией процессов старения оборудования, в настоящее время можно также определить посредством целого ряда методик:

• Пропорциональный или линейный расчет.
• Метод уменьшаемого остатка.
• Расчет, произведенный в соответствии со сроком производственного использования.
• Расчет, осуществленный согласно объему выпущенного продукта.

Важно знать, что выбор конкретной методики реализуется при формировании или глубокой реорганизации структуры. Он обязательным образом закрепляется в учетной политике предприятия. Эксплуатация производственных механизмов, оборудования и разносортных изделий в соответствии с общепринятыми правилами и нормативными документами, а также достаточные и своевременные отчисления в амортизационные фонды, так или иначе, позволяют организациям сохранить экономическую и технологическую эффективность на конкурентоспособном уровне. В итоге структуры могут непрерывно приносить радость своим потребителям качественной товарной продукцией по разумным ценам.

Заключение

Итак, мы рассмотрели достаточно широкую в плане классификации категорию издержек, ее содержание и основные особенности. Помимо этого, разобрали причины износа и способы его оценки, а также учета. Как оказалось, учетных методик достаточно много, и все они принципиальным образом отличаются, имеют свои преимущества и недостатки. В заключение стоит добавить, что сегодня на территории Российской Федерации развитие реальной области экономики становится одной из самых важных задач. Тем не менее решать ее приходится в непростое время. Износ промышленного оборудования сегодня достигает 78 %, а заемные средства обходятся крайне дорого. Именно поэтому соответствующие государственные структуры усиленно работают над выработкой ресурсов, которые способны помочь восстановлению и дальнейшей модернизации промышленной отрасли в стране.

Методы определения экономического (внешнего) устаревания

Заключительный шаг затратного подхода – оценка экономического устаревания.

Экономическое устаревание (Economic obsolescence ) – потеря стоимости, обусловленная внешними и общеэкономическими (часто порождающими внутриотраслевые изменения) факторами.

Среди причин экономического устаревания могут быть:

• сокращение спроса на некоторый вид выпускаемой продукции;
• возросшая конкуренция и сужение рынка;
• изменения в структуре запасов сырья, характере трудозатрат;
• рост расценок на сырье, рабочую силу, транспорт или коммунальные услуги без соответствующего увеличения цены выпускаемой продукции;
• экономический спад и инфляция;
• высокие процентные ставки;
• законодательные ограничения, в том числе зонирование;
• требования по охране окружающей среды на уровне государственного регулирования.

Наиболее слабой стороной затратного подхода признается необходимость определения отдельно именно экономического устаревания. Это происходит из-за того, что экономическое устаревание – функция внешнего воздействия, которое направлено, скорее, на весь бизнес в целом (на все материальные и нематериальные активы), а не на каждый актив в отдельности или группу активов. Экономическое устаревание автоматически учитывается при применении доходного подхода, но специфика затратного, в частности, в том и состоит, что все виды износа, в том числе и экономический, рассчитываются отдельно.

Экономическое устаревание связано с влиянием внешних факторов как по отношению к самой машине, так и по отношению ко всей отрасли. Оно выражается в уменьшении полезной жизни объекта в результате воздействия экономических сил, вызывающих изменения в оптимальном использовании ввиду законодательных нововведений, которые ограничивают или ухудшают права собственности, и перемен в отношениях предложение/спрос на рынке. Эти факторы также могут быть измерены и определены в процентном выражении по отношению к производительности оцениваемой машины или потенциальному использованию. Возможны случаи, когда машина может быть на 100% экономически устаревшей.

Экономическое устаревание обычно измеряется на основе снижения в производительности (недоиспользования), выраженного в процентах. Оно также измеряется любыми прямыми убытками для отдельных компонентов, такими как затраты па устранение, если оно устранимо.

Недоиспользование . Существует хороший способ измерить конкретные формы износа, применяя соотношение затрат и мощности. В любом случае, когда операционная загрузка актива или всего завода меньше, чем его проектная мощность, можно говорить о потерях от недоиспользования. Эта потеря уменьшает капитальные инвестиции от уровня проектной мощности до действительного операционного уровня. К примеру, вы оцениваете оборудование, номинальная производительность которого 1000 т/день, а в действительности оно функционирует с производительностью лишь 600 т/день. Если вы будете рассчитывать стоимость замещения оборудования на базе производительности 1000 т/день, но капитализируете эксплуатационные потери на уровне 600 т/день, то налицо будет явное несоответствие. Это несоответствие заключается в том, что определенная незадействованная мощность, заложенная в оценке себестоимости, никак не отражена в операционном устаревании. Эта непродуктивная мощность должна быть учтена в процессе оценки износа.

Штраф за недоиспользование подсчитывается в виде процентов путем сравнения действительной производительности с номинальной мощностью при помощи следующей формулы:

где мощность А – номинальная мощность; мощность В – реальная производительность; п – фактор масштаба.

Это соотношение основано на технике подсчета затрат, когда затраты на оборудование различных мощностей изменяются скорее экспоненциально, чем линейно, из-за влияния закона экономии на масштабе. Иными словами, по мере увеличения производительности растут также и затраты, но другими темпами. Та же логика используется и для расчета величины потерь от недоиспользования. Факторы масштаба изменяются в зависимости от типа оборудования и коэффициентов "Труд/Материалы". Факторы колеблются от 0,4 до чуть более 1,0.

Формула (5.6) получена как следствие формулы "Себестоимость/Мощность" и реализует концепцию "конвертации" неиспользуемых мощностей в величину износа, выраженную в процентах. Если часть инвестиций не задействована и не приносит никакой пользы в силу внешних экономических причин, то при затратном подходе это должно найти свое отражение в присутствующем экономическом устаревании.

Важно отметить, что поправка такого рода, связанная с учетом недоиспользования, может применяться и к функциональному, и к экономическому устареванию. Основная задача оценщика – выявить источник (причину) недоиспользования, который может относиться как к прогрессу в сфере технологий, задействованных в данной отрасли, так и к внешним регламентам.

Продолжая рассматривать упомянутый выше пример, допустим, что вы капитализируете потери, обусловленные операционным устареванием, на базе уровня производительности 600 т/день. Фактическое недоиспользование, относящееся к непродуктивным мощностям, составляет 400 т/день. В соответствии с принципом замещения расчетливый инвестор не станет приобретать эти непродуктивные мощности, будучи не в состоянии извлечь из них некоторую выгоду. Если предприятие работает не в полную мощность по экономическим причинам, то потери, обусловленные недоиспользованием, относятся к экономическому устареванию. Если же имеет место нарушение производственного баланса ("узкие участки" производства), то неэффективность вполне может иметь функциональную природу (например, ФУТ). И, наконец, хотя это бывает нечасто, может оказаться, что предприятие работает не в полную мощность из-за физических недостатков оборудования, связанных с плохим техническим обслуживанием, отложенным ремонтом или недостатком запасных частей. Тогда недоиспользование может быть следствием физического износа. Во всех случаях необходимо выяснить все обстоятельства и использовать полученные данные соответствующим образом. Рассмотрим некоторые примеры.

Пример 5.16. Оценка обоснованной рыночной стоимости в использовании производственной линии. Вы оцениваете производственную линию производительностью 1000 ед./день сроком службы примерно три года, находящуюся в прекрасном состоянии. Технически она соответствует современным стандартам. Беседуя с клиентом, вы узнаете, что для данного вида продукции в последнее время значительно возросла конкуренция со стороны зарубежных производителей. В результате клиент использует оборудование для производства лишь 750 ед./день.

Предположим, что стоимость замещения 1 млн долл. при производстве 1 тыс. ед./день, а физический износ – приблизительно 15%. Ваша задача – определить имеющийся дополнительный износ в рамках затратного подхода.

Сокращенная операционная (производственная) загрузка – элемент экономического устаревания, поскольку вызвана внешними факторами. В данном случае целесообразно внести поправку на экономическое недоиспользование, которая рассчитывается следующим образом:

Обоснованная рыночная стоимость этого актива, полученная применением затратного подхода, вычисляется так:

Стоимость замещения, долл 1000 000

Минус физический износ (15%) 150 000

Равно стоимости замещения за вычетом

физического износа, долл 850 000

Минус функциональное устаревание

из-за избыточных операционных расходов 0

Равно стоимости замещения

минус ФИ и ОФУ, долл 850 000

Минус экономическое устаревание (18,2%) 154 700

Равно обоснованной рыночной стоимости установленного оборудования

в использовании, долл 695 300

Округленно, долл 700 000

В данном примере есть несколько положений, которые стоит обсудить. Во-первых, заметим, что поправка на недоиспользование носит нелинейный характер: 25%-ное сокращение производительности приводит к 18,2% недоиспользования. Во-вторых, эта поправка вычитается после учета физического износа и функционального устаревания, даже если таковых и вообще не было; экономическое устаревание не зависит от физического износа и функционального устаревания. В-третьих, можно задать вполне правомерный вопрос относительно подходящего уровня производительности для расчета стоимости методами затратного подхода. Если экономические условия таковы, что долгосрочная производительность 750 ед./день, то, возможно, будет правильным рассчитать стоимость замещения на этой основе. И опять необходимо установить конкретные факты и обстоятельства и применить их должным образом.

Использование поправки на недоиспользование – способ измерить один аспект экономического устаревания в рамках затратного подхода. На практике, когда оцениваются относительно новые активы, работающие не в полную мощность в силу экономических причин, возможно, присутствует дополнительное экономическое устаревание. Его количественное измерение требует детального анализа предприятия в целом с последующим распределением всех потерь, обусловленных экономическими факторами, по отдельным активам или группам активов.

Выше был описан метод анализа отношения "Возраст/Срок службы" применительно к определению физического износа. Отмстим, что при выполнении некоторых условий эта техника может использоваться и для измерения экономического износа. Проиллюстрируем эго на примере.

Пример 5.17. Использование метода "Возраст/Срок службы".

Предположим, что оцениваем ту же машину А , что в примере 5.14, который содержит достаточно информации для использования метода "Возраст/Срок службы" с целью подсчета совокупного износа. Эффективный возраст актива – 6 лет, а оставшийся срок экономической жизни – 9 лет. Актив будет продолжать действовать в течение всего срока оставшейся жизни, следовательно, общая экономическая жизнь – 15 лет (6 + 9). Совокупный износ затем подсчитывается как отношение 6/15, или 40%.

Отметим, что процент физического износа из примера 5.14 равен проценту совокупного износа в пашем примере – 40%. Причина получения одинаковых цифр состоит в предположении, что оставшийся срок физической жизни актива равен оставшемуся сроку экономической жизни. Основная разница этих двух примеров, тем не менее, заключается в применении процентной величины к соответствующему уровню стоимости воспроизводства.

В примере 5.14, следуя принципу замещения, сравнивали оцениваемый объект с современным эквивалентом. Все виды износа вычитались из стоимости замещения, т.е. верхнего уровня стоимости. Используя соотношение между возрастом и сроком службы, измеряли износ применительно к условиям работы и полезности данного конкретного оцениваемого актива (не сравнивали этот актив с его современным эквивалентом). Соответственно, общий износ 40% в данном случае соотносим со стоимостью воспроизводства.

Стоимость конкретного актива в 78000 долл. получена следующим образом:

Стоимость воспроизводства, долл 130 000

Минус совокупный износ, 40% 52 000

Обоснованная рыночная стоимость

установленного оборудования

в использовании, долл 78 000

По методу "Возраст/Срок службы" актив будет использоваться в будущем, но не может измерить эффективность его применения.

В действительности измерение износа по методу "Возраст/Срок службы" показывает количество лет, уже отработанных активом, и путем вычитания этой суммы из общего предполагаемого срока полезной жизни получаем количество лет оставшейся полезной жизни данного актива. Лежащее в основе такого метода допущение заключается в том, что полезность актива распределяется на весь срок службы равномерно, т.е. первый год эксплуатации по эффективности не отличается от последнего. Это очевидно неверно, если учесть тот факт, что оборудование в последний год своей службы уже пострадало от физического износа, функционального и экономического устареваний; способность оборудования вносить полезный вклад в деятельность предприятия в последний год безусловно меньше по сравнению с тем периодом, когда оно было новое. В книге Марстона, Уинфри и Хемпстеда "Технологическая оценка и износ" представлены некоторые методы расчета износа, основанные на технике сложного процента (текущей стоимости) и позволяющие преодолеть вышеупомянутый недостаток возрастной процедуры. Эти методы используют тот факт, что выгода, полученная от использования актива в текущем году, стоит больше, чем такая же выгода, получаемая в последующие годы. Такой подход позволяет получить более точную и реалистичную картину совокупного износа (рассчитанного по методу "Возраст/Срок службы"), однако он довольно сложен в практическом применении и возможен при условии, что оценщик имеет в своем распоряжении соответствующую информацию.

Пример 5.18. Измерение экономического устаревания (снижение реализации из-за сократившегося рынка).

Проектная мощность 1000 ед./день (Л)

Текущая (используемая) производительность 500 ед./день (В ).

где т = 0,6.

• Anson Marston, Robley Winfrey, Jean C. Hempstead. Engineering Valuation and Depreciation. Iowa State University Press, 1953. 508 p.

Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Методы определения внешнего износа приведены на рис. 4.9.

Рис. 4.9. Методы определения внешнего износа

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом (табл. 4.8).

Таблица 4.8

Пример расчета внешнего износа методом парных продаж

Пример. Физический износ оцениваемого здания составляет 40 %. Согласно плану перепланировки, здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:

1) эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни - 60 лет.

Накопленный износ без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле (4.1):

.

Износа с учетом действия внешнего фактора:

Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи.

В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

4.6. Пример оценки стоимости объекта недвижимости
затратным подходом

В табл. 4.9 приведен пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом.

Таблица 4.9

Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом

№ стро-ки	Расчетные показатели	Затраты, тыс. руб.
	Стоимость земельного участка	230 000
	Восстановительная стоимость	500 000
	Прибыль застройщика (30 %)	150 000
	Итого затрат на строительство (строка 2 + строка 3)	650 000
	Обесценение, вызванное устранимым физическим износом элементов с коротким сроком жизни	10 200
	Обесценение, вызванное неустранимым физическим износом элементов с коротким сроком жизни	10 925
	Обесценение, вызванное неустранимым физическим износом элементов с долгим сроком жизни	146 990
	Итого обесценение, вызванное физическим износом (строка 5 + строка 6 + строка 7)	168 115
	Обесценение, вызванное устранимым функциональным износом	38 000
	Обесценение, вызванное неустранимым функциональным износом	96 000

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

5. Доходный подход к оценке недвижимости

5.1. Общие положения

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Доходный подход используется при определении:

Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

Рыночной стоимости.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести с учетом рисков, характерных как для оцениваемого объекта, так и для региона .

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, путем капитализации дохода.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т. е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости :

Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет). Типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь так же действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена к нулевому моменту времени путем капитализации дохода;

Принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль). Максимальная стоимость актива не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью.

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т. п.) .

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

Моральный износ

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновлены ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

* капитализацией потерь в арендной плате;

* капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний износ

Внешний или экономический износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

* метод капитализации потерь в арендной плате;

* метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

* метод сравнения продаж.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа объекта, путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж сравнимых объектов .

Этапы реализации метода:

1. Отбор недавних продаж объектов аналогичных объекту оценки по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительно стоимости здания;

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта;

3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов;

4. Расчет текущей восстановительной стоимости объекта каждого из сопоставимых;

5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий, вычитанием их цен с учетом износа из текущей восстановительной стоимостью тех же зданий;

6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его переноса на объект оценки.

Достоинства метода состоит а объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды.

Недостатком метода является обезличенность выявленного типа износа, то есть в отсутствии возможности дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает применение этого метода в управлении недвижимостью. Кроме того, метод достаточно трудоемкий, так как требует приведения расчетов не только по сравнению продаж, но и по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшения всех объектов.