Как правильно выбрать оценочную компанию. Как выбрать оценочную компанию. Кто может осуществлять оценочную деятельность
На вопросы наших читателей отвечают председатель Некоммерческого партнерства «Нижегородская региональная коллегия оценщиков» (НП «Нижегородская РКО») Леонид Чернорудский и заместитель директора компании «Оценочный стандарт», представитель Российского общества оценщиков.
Светлана САЗАНОВА
— 30.09.2008
Еще десять лет назад профессия «оценщик» была знакома лишь узкому кругу нижегородцев. Сейчас практически каждый обращается к специалисту этого профиля для того, чтобы произвести оценку недвижимости, ипотеки, своей фирмы или бизнеса. Как регулируется рынок оценочной деятельности в Нижегородской области в условиях, когда от государственного лицензирования осуществлен переход к созданию саморегулируемых организаций?
В последнее время часто говорят о саморегулируемых организациях, в состав которых входят специалисты-оценщики. Что это за организации, чем они занимаются?
Леонид Чернорудский:
Саморегулируемые организации (СРО) - это наиболее крупные и наиболее активные профессиональные объединения оценщиков. С 1 января 2008 года вступили в силу изменения к федеральному Закону 135 ФЗ. Если раньше субъектами оценочной деятельности были компании, то есть юридические лица, то теперь субъект оценочной деятельности - это специалист-оценщик, лицо физическое. Он несет полную ответственность за достоверность, за точность работы, отвечает за результаты оценки. Тем не менее, не все оценочное сообщество приняло эти изменения однозначно. Споров было много, наша СРО писала коллективное письмо Президенту РФ. Мы считаем, что ответственность специалиста-оценщика перед потребителем несопоставима с той ответственностью, которую может нести юридическое лицо, то есть компания. Соответственно и возможности по качеству оценки у компании существенно выше, чем у специалистов-одиночек.
Закон был принят, однако рынок потребителей услуг оценки все-таки склоняется в пользу компаний, чьи специалисты входят в состав тех или иных саморегулируемых организаций оценщиков. Например, существуют рекомендации Ассоциации Российских Банков о работе в сфере оценочной деятельности в первую очередь с юридическими лицами.
У принятого закона есть свои плюсы: от неэффективного государственного регулирования оценочной деятельности мы надеемся выстроить эффективную систему саморегулирования. Так это делается во все мире.
Каковы функции саморегулируемых организаций?
Константин Захаров:
Основные функции СРО на местах - защита профессиональных интересов, ведение реестра членов, контроль их деятельности. Каждый оценщик должен проходить поверку СРО не реже, чем один раз в три года. В случае если в СРО поступает жалоба на оценщика, проводится внеплановая проверка. Постоянный контроль деятельности оценщиков - членов СРО всегда играет в пользу потребителя.
Саморегулируемых организаций сейчас семь, они все общероссийские.
Для контроля над СРО создан Национальный совет по оценочной деятельности. В сентябре прошло первое заседание, председателем выбран Герман Греф.
Что нового в законе об оценке для потребителя?
Константин Захаров:
Новые федеральные стандарты оценки расширяют перечень того, что должно быть прописано в отчете. В результате отчет об оценке стал более понятен для потребителя. В ближайшее время мы полагаем, что нормативная база, на которую опираются СРО, должна расшириться.
К слову, уже сейчас отчет об оценке, выполненный на пяти-восьми страницах, должен сразу насторожить потребителя. Только соблюдение формальных требований законодательства занимает порядка пяти листов текста. Прибавьте к этому финансовую составляющую отчета, подробную аналитику.
Кто может стать членом СРО?
Леонид Чернорудский:
Одно из требований, которое саморегулируемая организация выдвигает к своим членам, - образование в области оценки. Решающее значение играет отсутствие судимости и страхование личной ответственности оценщика.
В СРО не принимаются члены других саморегулируемых организаций, которые оттуда исключены, в течение трехлетнего срока. Это своего рода запрет на профессию.
Обязательное условие - оплата компенсационного взноса. Все оценщики независимо от принадлежности к той или иной СРО, вносят 30 тысяч рублей. Компенсационный фонд остается незыблемым до наступления страхового случая.
Кто ответит за ошибку оценщика?
Константин Захаров:
Деятельность оценщиков и оценочных компаний в обязательном порядке подлежит страхованию. У каждой СРО создан компенсационный фонд. Кроме того, прописано, что оценщик отвечает личным имуществом, в том числе имуществом организации, за результаты своей деятельности.
Но цена ошибки может быть такой огромной, что ни имущества оценщика, ни величины страхового покрытия не хватит на компенсации нанесенного некачественной оценкой ущерба. В нижегородской области таких прецедентов не было, а в России были.
Какую информацию для потребителя должен включать в себя договор об услугах оценки?
Константин Захаров:
В договоре должны быть прописаны конкретные оценщики, с реестровым номером, который ему присвоила СРО, стажем работы, перечнем документов об образовании и номером страхового полиса. В этом случае заказчик оценки видит, специалист какого уровня будет готовить отчет об оценке.
Является ли лицензия показателем квалифицированности оценщика?
Леонид Чернорудский:
Правомочными участниками рынка оказания оценочных услуг могут быть только специалисты - члены СРО. Я акцентирую на этом внимание, потому что недавно в одной газете шла речь об оценке квартиры для ипотеки. Юрист посоветовала обратиться в лицензированную организацию. Так вот, лицензии у оценщиков отменены!
По каким критериям можно определить стабильно, позитивно работающую компанию?
Леонид Чернорудский:
Принадлежность к СРО - это первое. Стабильную компанию, работающую на рынке оценочной деятельности, можно определить по взаимодействию с крупными корпоративными клиентами, например, с банками. Большинство банков, особенно банки крупные, проводят дополнительный отбор оценщиков, их аккредитацию. Кроме общих требований к специалистам-оценщикам есть требования профессиональные. Например, их стаж, послужной список, категория. Есть дополнительные требования, связанные с рекомендациями от СРО.
На территории Нижегородской области работает ряд банков, которые очень серьезно подходят к аккредитации оценщиков, они проверяют отчеты. Оценщики- члены «Нижегородской РКО» получили аккредитацию во многих банках Нижегородской области.
Константин Захаров:
Если клиент приходит в серьезный мировой банк, ему показывают перечень аккредитованных компаний, компетентность и квалифицированность специалистов не должна вызывать сомнение у потребителей услуг.
У серьезных нижегородских компаний порядка десятка специалистов-оценщиков, свой аналитический отдел.
Мы ежемесячно выпускаем обзоры по жилой и загородной недвижимости. Специалист-оценщик как физическое лицо, с моей точки зрения, не в состоянии соответствовать требованиях современного рынка потенциальных заказчиков оценки. Ну нельзя быть профессионалом во всем! Сочетание отработанной системы передачи опыта, профессиональной аналитики, собственных методик - все это в совокупности и делает компанию сильной.
В зависимости от количества времени и усилий, которые Вы готовы потратить на выбор оценщика, а также степени риска возникновения потерь от некачественной оценочной услуги, вашей компании необходимо принять взвешенное решение при выборе оценщика.
Мы же предлагаем вам ознакомиться с моделью выбора оценочной компании, не требующую столь значительных усилий и не узко ориентированную на банки.
Прежде всего, необходимо определиться с источниками информации. Вы можете использовать:
· данные, предоставленные самой компанией
· информацию с сайта оценочной компании
· информацию саморегулируемых оценочных организаций (СРО)
· информацию Интернет-ресурсов и СМИ (рейтинги, информационные блоги, пресс-релизы)
Если Ваш заказ имеет приличные размеры или предполагаете сотрудничество длительное - лучше всего при заказе провести конкурс или мини тендер . Необходимо понимать, какие вопросы поставить оценщику и как оценить ответы, какую дополнительную информацию лучше всего собрать о нем?
Критерий 1. Уровень партнерства: физическое или юридическое лицо?
Сложившаяся практика показывает, что оценочные компании, являющиеся юридическими лицами, обладают гораздо большим потенциалом формирования материальной и особенно информационной базы, внедрения и совершенствования систем управления качеством оказываемых услуг, специализации, применения необходимых информационных технологий и программных продуктов.
При осуществлении кредитования реального сектора экономики риски банков и размер возможных убытков, обусловленных неквалифицированными действиями оценщика, несопоставимы ни с выплатами из компенсационного фонда, ни со стоимостью имущества оценщика - физического лица. Единственно адекватным механизмом снижения рисков кредитных организаций и возмещения ущерба является страхование ответственности оценщика на суммы, сопоставимые со стоимостью оцениваемых активов. Страхование ответственности физическими лицами, осуществляющими оценочную деятельность, в таком размере является практически невозможным.
Критерий 2. Опыт работы и деловая активность
Значительный опыт непрерывной работы оценщика на рынке оценки является положительным фактором при выборе партнера. Носителем опыта (знаний)
отработанную систему накопления знаний может обеспечивать надлежащий уровень качества оценки Деловая активность компании подтверждается объемом и динамикой денежной выручки.
С рок работы компании на рынке не менее 4 лет и/или наличие в штате компании двух оценщиков с опытом не менее 5 лет работы в оценке. Положительная динамика роста выручки (как индикативный показатель можно рассматривать минимальный объем годовой выручки юр. лица в размере 2 млн. рублей ).
Квалификация и опыт оценщиков, с которыми заключены трудовые договоры
При отсутствии в штате банка квалифицированного и опытного оценщика возможно привлечение к тестированию представителей саморегулируемых организаций оценщиков.
Критерий 3. Наличие аккредитаций (признаний)
Критерий 4. Репутация оценщика
Репутация оценщика может быть охарактеризована:
· отсутствием негативной информации;
· степенью раскрытия информации;
· наличием аккредитаций (признаний);
При выборе оценщика рекомендуется проверять его на наличие негативной информации(судебных решений, подтверждающих некомпетентность или низкий профессионализм оценщиков, уголовные дела, возбужденные в отношении оценщиков и связанные с их профессиональной деятельностью, претензии органов в сфере регулирования оценочной деятельности, плохая репутация в деловых кругах и т.п.).
Критерий 5. Страхование профессиональной ответственности
Застраховать профессиональную ответственность в размере, требуемом банком либо на сумму среднего размера предоставляемого банком кредитного продукта в рассматриваемом секторе кредитования
. Кроме наличия обязательной страховки и оценщика-физического лица рекомендуется наличие дополнительного страхования профессиональной ответственности оценщика юридическим лицом или самим оценщиком.Критерий 6. Тарифы и сроки производства работ
Недопустимым является зависимость тарифов от конечного результата оценки. Отрицательным является и слишком заниженные тарифы, поскольку в этом случае могут быть заведомо игнорированы важные этапы и процедуры оценки (например, осмотр объекта, применение дополнительных методов оценки, отказ от закупки достоверной рыночной информации).
Ориентация оценщика на среднерыночные для региона тарифы на проведение работ оценщиками
Критерий 7. Материально-техническая база и наличие доступа к информационным базам данных, ведение собственных баз данных. Использование при оценке современных технологий
Наличие материальных активов оценщика (недвижимость, автотранспорт, офисная техника) является не только показателем уровня развития бизнеса, но и дополнительным фактором защиты интересов при возникновении конфликтных ситуаций,
Количество оснащенных рабочих мест отражает потенциальную производственную мощность оценщика. Особенностью организации процесса оценки является возможность организации удаленных рабочих мест оценщиков, в том числе, на дому. Однако наличие у оценщика организованного рабочего пространства на одной территории (офисе) представляется более предпочтительным, поскольку позволяет оптимизировать управление качеством оценки.
Наличие у кандидата доступа к качественным базам данных с рыночной информацией рассматривается как преимущество. При отборе оценщиков для целей ипотечного кредитования работа с базами данных является важным условием.
Критерий 8. Степень легальности компании-партнера
Сотрудничество с «белыми» оценочными компаниями создает для банков дополнительные гарантии надежности партнера: меньше риск прекращения деятельности оценочной компании при усилении налогового надзора со стороны государства, высокая прозрачность финансовых показателей и т.д.
Если вы сами особенные, то вот на что следует обратить внимание!
Критерий 9. Наличие системы контроля качества
Наличие системы контроля качества является признаком «зрелой» оценочной компании. Многоуровневая и многофакторная проверка качества позволяет достигать стабильного уровня качества оценки и, соответственно, приводит к снижению кредитных рисков банка в части обеспечения.
Признаками наличия системы контроля качества у оценщика могут быть в том числе:
· Наличие измеряемых целей в области качества,
· Наличие описанной системы контроля качества
· Наличие внутрифирменных стандартов (требований) компании к качеству Отчетов;
· Наличие системы измерения ошибочности процессов и анализа результатов.
· Наличие обратной связи с клиентами.
Критерий 10. Наличие региональной сети
Наличие у оценщика региональной сети отражает во-первых, наличие источников развития, во-вторых, возможность доступа к первичной рыночной информации на различных по масштабу и географии рынках. Сотрудничество с таким оценщиком дает банку возможность привлечь и качественно обслужить крупных заемщиков с распределенными по различным регионам активами.
Критерий 11. Специализация в определенных отраслях, типах имущества
Демонстрируя свои знания, оценщик должен дать характеристику основным тенденциям в отрасли, назвать основных участников рынка, знать конъюнктуру и основные факторы, влияющие на стоимость того или иного вида имущества.
При оценке узкоспециализированных активов (морские и речные суда, воздушные суда) рекомендуется привлекать компании, непосредственно специализирующиеся в данном сегменте рынка.
Данный объем выручки определен применительно к городу с населением до 500 тыс. человек. Для более крупных городов требования к объему выручки могут быть больше. Информацию об объеме выручки оценочных компаний можно получить в результатах рейтингов («Эксперт», «Деньги», Юниправекс и т.п.)
Любой человек в течение жизни обзаводится имуществом, которое за время нахождения собственности меняет свою рыночную стоимость. Необходимость узнать ее может возникнуть при покупке или продаже объекта, при получении ипотечного кредита, а также при расчете суммы ущерба в случае повреждений. Провести независимую оценку стоимости квартиры, земельного участка или другой недвижимости, а также движимого имущества могут профильные специалисты различных компаний. Важно доверить решение этой задачи экспертам в отрасли, чтобы не допустить материальных убытков. Ниже мы рассмотрим 5 основных факторов, на которые стоит при этом ориентироваться.
Критерии выбора
Опыт
Выбирая, у кого заказать услугу оценки, в первую очередь стоит обратить внимание на давно работающие и хорошо известные на рынке компании. Как правило, они имеют хорошую репутацию, которая подтверждается рекомендациями довольных клиентов. Известные компании обычно оказывают широкий спектр услуг и могут привлечь в штат большое количество профессиональных экспертов. Так, ГК МАЛТОН работает на рынке уже более 20 лет, обладает широким отраслевым опытом и ежегодно реализует свыше 3500 проектов по оценке имущества. Посмотреть информацию об опыте работы оценочных компаний можно на официальных сайтах или напрямую задав вопрос при обращении за консультацией.
Участие в отраслевых рейтингах. Они отражают актуальное состояние рынка оценочных услуг и могут служить дополнительным информационным вектором при выборе подрядчика. Ознакомиться с отраслевыми рейтингами можно в интернете, при этом важно обратить внимание на результаты по итогам последних лет. Отдавать предпочтение целесообразно компаниям, которые признаны авторитетными и участвуют в рейтингах федерального масштаба. Например, ГК МАЛТОН входит в сотню крупнейших оценщиков по версии Федерального рейтингового агентства РА «Эксперт».
Членство в реестре СРО. Для осуществления оценочной деятельности сотрудники компании должны состоять в саморегулируемой организации. Это требование призвано защитить интересы заказчика. Так, если оценка стоимости земли, квартиры или любого другого объекта будет произведена неверно, и это будет доказано в судебном порядке, то СРО возместит возможные убытки. Проверить членство в СРО несложно, так как эта информация есть в открытом доступе. Достаточно заказать выписку на официальном сайте саморегулируемой организации. У оценщика обязательно должен быть статус «действительный». Также можно обратить внимание на сведения об актуальности страхования профессиональной ответственности, данные о юридическом лице, с которым у специалиста заключен трудовой договор. Обычно информация о СРО приводится на сайте компании-оценщика. Все профильные эксперты ГК МАЛТОН состоят в саморегулируемой организации.
Наличие аккредитаций в банках. Банки заинтересованы в максимально объективной оценке стоимости имущества, которое выступает в качестве залога. Поэтому такие организации тщательно подходят к выбору компаний-партнеров. Проверить наличие аккредитации у оценщика можно, позвонив в выбранный банк и уточнив эту информацию. Некоторые кредитно-финансовые организации также размещают списки аккредитованных партнеров на своих сайтах. Наконец, уточнить информацию можно у специалистов самой оценочной компании. ГК МАЛТОН имеет аккредитацию во всех банках Калуги и Калужской области.
Количество профильных специалистов. Чем больше в компании профильных специалистов, тем больший объем работ она может выполнить в единицу времени. Таким образом, численность штата напрямую влияет на сроки ожидания оценки. Узнать количество специалистов можно на сайте компании, эта информация коммерческой тайной не является. Например, в штате ГК МАЛТОН работает более 50 опытных экспертов.
Оценка имущества всегда сопровождает серьёзные сделки, подразумевающие оперирование значительными финансовыми потоками. Это может быть получение кредита, купля или продажа недвижимости, транспортных средств и даже бизнеса. Ошибки, допущенные в процессе оценки, могут привести к тому, что сделка будет признана недействительной, и, как следствие, её участники понесут серьёзные потери. Поэтому так важно правильно выбрать оценочную компанию , заключение которой становится основой любой сделки купли-продажи.
Как выбрать оценочную компанию
Отдавая предпочтение той или иной консалтинговой компании, мы всегда ориентируемся на соотношение цены и качества. Но если проанализировать ценовую политику нес ложно (для этого достаточно просмотреть прайс компании), то качество услуг - категория эфемерная, оценить которую можно только по результатам работы. По большому счету, выбор оценочной компании основывается на косвенных признаках, характеризующих качество ее работы. А это:
- срок существования на рынке;
- направления деятельности (компания может специализироваться на одном виде оценочной деятельности или предлагать комплекс консалтинговых услуг);
- сумма страхования по конкретному виду деятельности;
- принадлежность СРО.
Эту информацию несложно найти, она обычно является визитной карточкой любой оценочной компании.
Следующий уровень оценки - это рекомендации. Если в кругу клиентов выбранной компании есть крупные организации, взаимодействие с которыми длится несколько лет, можно смело доверить ей свои дела. Ещё один признак качества работы - это рекомендации других участников рынка. Например, банки в обязательном порядке проводят процедуру аккредитации оценочных компаний и рекомендуют своим клиентам обращаться именно туда.
На следующем этапе придётся оценить качество взаимодействия: насколько грамотно и вежливо общается консультант, учитывает ли он пожелания заказчика, сможете ли вы сработаться. Оценка имущества предполагает довольно плотное взаимодействие с оценщиком, поэтому он, как минимум, должен вызывать доверие.
При продаже бизнеса, недвижимости, любого ценного имущества, или расчёте их стоимости в целях налогообложения, очень важно получить их достоверную оценку. Грамотный и квалифицированный оценщик даст владельцам точное представление о стоимости их имущества. В виду того, что оценка бывает трёх видов, при выборе оценщика, первое, с чем надо определиться владельцу – это какого типа оценку он хочет получить. Необходимо принять во внимание и специализацию оценщика. Ведь обратившись к оценщику, специализирующемуся на оценке компаний, и заказав у него услугу оценки автомобиля, вы рискуете получить недостоверный результат. Помимо специализации, для уверенности в профпригодности оценщика, владельцу имущества следует проверить сведения о его профессиональной квалификации и опыте работы. Стоимость услуг оценщика - это ещё один фактор при его выборе, особенно для тех, кто хотел бы провести оценку в рамках ограниченного бюджета.
Существует три основных типа оценки, где каждый тип имеет свой уровень точности:
1. Оценка методом калькуляции Это наиболее простой тип оценки. Здесь оценщик учитывает лишь основные данные по имуществу и затраченные на его приобретение средства. Как правило, к такому типу оценки прибегают, когда только подумывают о продаже имущества, и просто хотят знать его ориентировочную стоимость.
2. Поверхностная оценка При данном типе оценки объекта, оценщик получает наиболее важную информацию об объекте и выдает общие цифры по рынку. Такой способ подойдет владельцам, желающим сэкономить деньги и время на услуге оценщика.
3. Полная оценка В этом случае оценщик детально и досконально изучает объект, обращая внимание на все его нюансы и аспекты, после чего выдает наиболее точную оценочную стоимость.
Оценщики специализируются на разных объектах собственности, и собственнику оцениваемого имущества стоит позаботиться о выборе того оценщика, чья специализация наиболее соответствует объекту его имущественного права. Например, оценщик, специализирующийся на автомобилях, вряд ли подойдёт для оценки недвижимости, и скорее всего полученные им результаты буду некорректны. Если же оценщик имеет смежную специализацию, которая по своему характеру недалека от ваших запросов, то результат может получиться довольно достоверным. Но, как показывает практика, лучше выбирать того оценщика, чья специализация точь-в-точь совпадает с вашими нуждами.
Профессиональная квалификация и опыт работы оценщика очень важны. Результат работы квалифицированного и опытного оценщика будет наиболее точным. Существует множество различных ассоциаций и саморегулирующих организаций оценщиков, которые объединяют, регулируют, и ведут учёт работы людей этой профессии. Если рассматриваемый вами оценщик является членом одной из таких организаций, то это несомненно будет дополнительным аргументом в пользу его выбора. Но, в тоже время, при наличии профильного образования и значительного опыта работы, отсутствие членства в подобной организации не должно быть основанием для отказа от услуг этого оценщика.
Как и любые другие, услуги по оценке имущества имеют свою стоимость. Если собственник имущества ограничен в бюджете, то он, скорее всего, будет искать более дешёвого оценщика, или же откажется от полной оценки, с её углубленным изучением всех деталей и нюансов, и выберет поверхностную.
