Основные подходы и принципы оценки недвижимости. Смотреть страницы где упоминается термин принцип полезности Принципы, связанные с внешней рыночной средой

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;
3я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использо вания.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже сущест вующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере продажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.

Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность

В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.
Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.
Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отне сенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за траты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.

Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Вклад - это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость не движимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 100 000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 250 000 долл.
Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Обычно собственники земли должны ответить на вопрос, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Например, компания Х владеет 0,3 га земли. Ниже приведен расчет прибыли для застройки различной плотности:

Если компания построит один дом, ее прибыль составит 10 000 долл. По мере того, как на этом участке будет строиться все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться, однако рыночная цена каждого дома с увеличением плотности застройки будет снижаться изза уменьшения величины приходящегося на него участка земли. При постройке до двух домов прибыль увеличивается нарастающими темпами за счет экономии на масштабе. Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается, при увеличении плотности застройки вплоть до 4 или 5 домов общая прибыль компаниизастройщика растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинает терять общую прибыль.

Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много - перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

В приведенном выше примере компания Х обнаружила, что мак симальные доходы могут быть получены при строительстве на ее земле четырех или пяти домов. В обоих случаях прибыль составит 40 000 долл. Тем не менее, если строительство четырех домов принесет ту же прибыль, но с меньшим риском, чем строительство пяти домов, то прин цип сбалансированности подсказывает, что четыре дома дадут опти мальную плотность застройки. При застройке участка четырьмя домами риск ниже, поскольку число сделок, необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше.

Принцип сбалансированности применим также к региону. Для достижения баланса между частным и государственным секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное планирование, продуманное применение норм зонирования.

Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для об служивания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера - это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

Примером применения принципа величины является приростная стоимость единого участка земли. Она имеет место, когда большее чис ло мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участков. Например, представьте, что застройщик может купить лот А за 15 000 долл. и лот Б - за 10 000 долл. Если объединить эти два лота, то новый массив земли будет стоить 33 000 долл. Приростная стоимость составит 8 000 долл., как показано в следующих вычислениях:

Стоимость единого массива $ 33000
Минус: стоимость лота А - 15000
Минус: стоимость лота Б - 10000
Приростная стоимость $ 8000

Экономический размер - это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать прин цип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.
Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

Пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;
. разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
. разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизнен ное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкурен цию и изменение. Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зави сит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его бли зости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус, или экономическое местоположение недвижимости.

Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностя ми, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион. Для некоторых типов землеполь зования, например для крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости могут существовать в общенациональном или международном масштабе.

Если в окружающей системе землепользования или в экономиче ской среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования включают: строительство неподалеку от объекта торгового центра, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового варианта землепользования, а также связями между нововведением и оцениваемым объектом.

Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или денежными затратами. Некоторые из этих связей трудно измеримы. На пример, если какой-либо участок имеет живописный вид, то данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим - без такового.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении. Проект, составленный из квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнат ных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные. Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.

Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложе ние - это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собствен ника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность уча стников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

В долгосрочном плане предложение и спрос являются относитель но эффективными факторами в определении направления ценовых из менений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные ор ганы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.

Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это озна чает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

Противоположное давление на цены имеет место, когда недоста точно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объ ема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спро са в любое заданное время.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные це ны выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Этот принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стои мость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов.

Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открыва ются, другие - закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оце нить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей вы ручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта - производят оценку на конкретную установленную дату.

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализи руя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юри дическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участ ка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируе мого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижи мости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градострои тельных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспек тив развития района. ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого пита ния или автосервиса. На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участ ка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспо могательную роль. Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости. На них базируются три фундамен тальных подхода к оценке - доходный, сравнительный и затратный.

Принципы оценки предприятия можно дифференцировать на четыре категории:

1. принципы пользователя предприятия;
2. принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;
3. принципы, связанные с внешней рыночной средой;
4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

При анализе финансово-хозяйственной деятельности и оценке предприятия должны быть задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с разной степенью значимости. Степень значимости каждого принципа оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия (например, реализации некоторых принципов оценки может препятствовать позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов, действующих в данном регионе Российской Федерации).

Принципы пользователя

Принципы пользователя предприятия включают принципы полезности, замещения и ожидания.
Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному владельцу или пользователю. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции - производства определенного типа продукции, услуг на рынок и получения прибыли. Предприятие может быть полезным конкретному владельцу также для реализации чувства гордости от владения этим предприятием либо реализации других его психологических потребностей.
Полезность - это способность предприятия удовлетворять потребности пользователя предприятия в данном месте и в течение определенного времени. Применительно к предприятию, приносящему доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете обычно выражается в виде потока денежного дохода.

Принцип замещения. Этот принцип гласит: разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая на рынке за другое предприятие с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки. Оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет максимальную стоимость его исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожими риском и качеством продукции и услуг. Максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Для действующих предприятий, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств в случае его перепродажи. Способы расчета ожидаемой прибыли описаны в других разделах данной книги.

Ожидание - это ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования оцениваемым предприятием. Поскольку деньги, когда они находятся в обороте, приносят процент дохода и происходят инфляционные процессы, то рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем сегодняшний. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс пересчета будущих рублей в текущие стоимости называется дисконтированием. Для определения текущей стоимости будущих прибылей, ожидаемых от пользования предприятием, важно скорректировать прогнозируемую прибыль с учетом поправки на ее стоимость во времени.

Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия

Данная группа включает следующие принципы: остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономической (оптимальной) величины и экономического разделения и соединения прав собственности.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятельностью. Земля недвижима, а труд, капитал и управление «привязаны» к ней. Вначале оплачиваются три «привязанных» фактора производства, а затем собственник земли из остатка прибыли получает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т. е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства.

Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.
Остаточная продуктивность, характеризующаяся месторасположением земельного участка, позволяет пользователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать эти три условия). Например, пользователь предприятия по производству мраморных отделочных плит сможет максимизировать свою прибыль, если земельный участок, на котором расположено данное предприятие, будет находиться рядом с карьером, где добывается мрамор. Максимизировать прибыль он сможет за счет минимизации издержек на транспортирование сырья. Поэтому пользователь предприятия заплатит за данное предприятие большую цену, чем за аналогичное предприятие, расположенное далеко от сырьевой базы.

Принцип вклада. Владелец предприятия решил его продать. Оценщик оценил его в 25 млн руб. Для получения максимальной цены владелец предприятия сделал новую ограду и покрасил здания и сооружения, входящие в имущественный комплекс, затратив на это 500 тыс. руб. После этого предприятие стало оцениваться в 29,5 млн руб. Таким образом, покраска зданий и сооружений стоимостью 500 тыс. руб. добавляет к стоимости предприятия 4,5 млн руб.

Вклад - это то добавление к стоимости предприятия, которое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, превышающих фактические затраты. Однако вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость предприятия. Например, цвет краски, которой красили здания и сооружения предприятия, оказался такой, что предприятие после окраски стало выглядеть хуже, чем до нее.
Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная от него, вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства: труду, капиталу, управлению, земле.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. Владелец земельного участка, на котором стоит предприятие, часто задумывается, насколько интенсивно следует застраивать земельный участок. Построив один цех, он получает определенный размер прибыли; построив второй цех, он получает большую прибыль; построив третий цех - еще большую. Однако, построив третий цех, владелец замечает, что полученная от постройки третьего цеха прибыль окупается в сроки, превышающие нормативные. Это означает, что построенный третий цех оказался неэффективным.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) предприятия. Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспомогательного производств, основных и вспомогательных работников, рабочего и управленческого персонала и др. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли.
Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль.

Принцип оптимального размера (масштаба). Данный принцип может относиться к любому фактору производства. Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры - будь то само предприятие (когда при его оптимальной мощности мы имеем максимальный размер прибыли), либо его отдельные производства, либо участок земли, на котором оно находится. Известно, что для достижения нормальной технологии производства данного вида продукции необходим земельный участок определенного размера. Этот определенный размер и будет оптимальным для данного вида производства.

Одним из частных примеров принципа оптимального размера является понятие приростной стоимости участка земли . Это понятие встречается, когда два (или более) участка земли объединяются в один, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих его участков. Это превышение и есть приростная стоимость земельного участка. Таким образом, оптимальный размер - это оптимальный размер отдельных факторов производства (оптимальная мощность предприятия или его отдельных составляющих производств либо оптимальный размер земельного участка), обеспечивающий получение максимальной прибыли от функционирования предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности . Система имущественных прав Российской Федерации, предусмотренная Гражданским кодексом (ГК РФ), позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность, в том числе и на предприятия. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющую единого пакета прав.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности гласит: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия. Разделение прав может осуществляться следующим образом:

• физическое разделение: разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;
• разделение по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
• разделение по правам пользования предприятием: ограниченное право пользования имуществом предприятия, лицензии, ограничение на использование имущества;
• разделение по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, доверительное управление, корпорация, опцион, контракт с оговоренными условиями продажи;
• разделение по правам кредитора вступить во владение предприятием: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Основным критерием экономического разделения пакета прав собственности является различие интересов инвесторов, вкладывающих в предприятие свой капитал, и владельцев предприятий.
Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности осуществляются всегда, когда имеет место различие интересов в этой собственности. Это разделение и соединение имущественных прав приводят к увеличению стоимости предприятия.

Принципы, связанные с внешней рыночной средой

В группу принципов, связанных с внешней рыночной средой, входят принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения.

Принцип зависимости. Принцип зависимости гласит: стоимость предприятия зависит от множества факторов. Стоимость крупных промышленных предприятий зависит не только от характера экономической среды на примыкающей к предприятию территории, ближайшей окрестности, региона, где находится предприятие, но и от национального характера страны, а также от международных связей. Эта зависимость определяется связями, которые, в свою очередь, измеряются затратами либо времени, либо денежных средств, либо других единиц измерения. Например, часто крупные промышленные предприятия располагаются в пригородных районах и, чтобы добраться из города до места работы, работники вынуждены затратить много времени и энергии. От этого падает производительность труда. Строительство же скоростной дороги сократит затраты времени и энергии работников.

Тем самым косвенно обеспечивается повышение производительности труда, а значит, и стоимости самого предприятия. Принцип зависимости выражается и в том, что само оцениваемое предприятие влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в данном регионе. Одна из задач научных работников в России - исследовать связи и зависимости между стоимостью предприятия и факторами, влияющими на нее, чтобы точнее и достовернее оценивать стоимость предприятия.

Принцип соответствия. Любое предприятие должно соответствовать рыночным и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе. Проекты предприятий должны соответствовать общепринятым традициям использования земельных участков в данном регионе. Например, нежелательно (да и запрещается градостроительными нормативами) строить химический комбинат в центре густонаселенного района.
Соответствие - это то, в какой степени само предприятие, его архитектура и влияние на окружающую среду сочетаются с этой окружающей природной средой и потребностями рынка.

Принцип предложения и спроса . На стоимость предприятий оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения: если спрос превышает предложение, цены растут, если предложение превышает спрос, цены падают. Цены стабильны, если спрос соответствует предложению. Однако ввиду несовершенства рынка, на котором осуществляется продажа предприятий, кроме соотношения спроса и предложения большое влияние на цену купли-продажи оказывают искусство торгов, количество участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Влияние перечисленных факторов усиливается, если сделку необходимо провести в короткие сроки.
Обычно спрос оказывает на цену большее влияние, чем предложение, так как он более изменчив. Эта рыночная тенденция особенно просматривается на российском рынке, где цены предприятий зависят в основном от возможностей инвесторов.

Предложение - это количество продаваемых предприятий (или их имущества), имеющихся на рынке по данной цене, спрос - это количество предприятий (или их имущества), которое хотят приобрести по данной цене. Принцип конкуренции. Капитал движется туда, где имеется больше прибыли; поэтому туда, где извлекаются избыточные или монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъекты. Конкуренция - это соревнование предпринимателей в получении прибыли. Конкуренция обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли. Обострение конкуренции ведет к росту предложения, снижению цены и снижению массы прибыли (если не увеличивается спрос).

Принцип изменения. Ситуация на рынке постоянно меняется. Одни предприятия появляются, другие изменяют профиль, выпускают другую продукцию либо закрываются. Изменяются экономическая, социальная, техническая, политическая сферы деятельности, которые влияют на стоимость предприятий. Появление новой, более прогрессивной технологии производства может резко повысить стоимость предприятия.
Жизненный цикл предприятия проходит через стадии рождения, роста, стабилизации и упадка. И от того, в какой стадии жизненного цикла находится предприятие или его окружающая природная среда (район, город, отрасль), зависит его стоимость: если в стадии роста - стоимость будет выше, если в стадии упадка - стоимость ниже. Принцип изменения гласит: стоимость предприятия постоянно изменяется под воздействием изменения внутренних факторов, а также окружающей природной и рыночной среды. По этой причине оценщики осуществляют оценку стоимости предприятия на конкретную дату. В то же время нормативными актами регламентируется, что результаты оценки «действуют» в течение шести месяцев с даты оценки.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия - основной принцип оценки его рыночной стоимости. Он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость предприятия. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это разумное и возможное использование предприятия, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т. е. использование, выбранное из разумных возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится предприятие.

В российской практике оценки специалисты различают два аспекта реализации данного принципа: один - это применение его к знанию, другой - к земле. Это обусловлено тем, что у большинства предприятий земля не приватизирована, т. е. находится в государственной или муниципальной собственности. Поэтому в практике оценки рассматривается в основном первый аспект реализации этого принципа. Данный принцип является объединяющим для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения, зависимости, соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Данный анализ проводится тогда, когда необходимо принять оптимальное решение: какое из нескольких возможных предприятий целесообразно построить на данном земельном участке.
В практической оценочной деятельности возможны четыре инвестиционные ситуации, когда:

• имеется свободный земельный участок;
• пользователь ищет определенный вид земли;
• инвестор ищет оптимальное сочетание земли и пользователя;
• инвестор-спекулянт подбирает участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости.

Решение двух первых ситуаций можно осуществить, используя сравнительный подход к оценке, тогда как двух последних - лишь после определения способа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Оценщик должен предварительно
проанализировать различные варианты освоения и застройки земли, чтобы определить, какой из них обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли. Данный анализ основывается на реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка: «использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли».
Выбор оптимального варианта использования земельного участка обусловлен потенциалом местоположения участка, возможностью рынка принять данный вариант использования земельного участка, возможностью реализации данного варианта использования участка с правовой точки зрения, физическими, фунтовыми, ландшафтными возможностями участка, технологической и финансовой обоснованностью.

Потенциал местоположения земельного участка - основной фактор, влияющий на его стоимость. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленной улице, если склад - необходимо, чтобы недалеко были железнодорожные подъезды и автомагистрали и т. д. При анализе варианта использования участка следует рассмотреть различные неудобства и негативные моменты, сопутствующие данному варианту, и нанести их на карту. Информацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, а также в бюро технической инвентаризации и оценочных фирмах.

Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка проводится, чтобы определить, насколько тот или иной вариант использования участка «разумно вписывается» в характер спроса и предложения на данном рынке. Рассматриваются инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и др.), демографическая ситуация в районе,где расположен земельный участок (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д. оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется производить на рассматриваемом земельном участке, и делается окончательный вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожарной безопасности, энергопотребления и др.), перспективных решений по районной планировке участка, ограничений местной администрации и требований местного населения.
Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности . Определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, проводится топография, измеряется глубина залегания воды. Эти данные необходимы, чтобы решить, здание какой этажности и размеров можно построить на данном земельном участке.

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. Ограничительными условиями проекта организации строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности при проведении строительно-монтажных работ и др.

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта - основной фактор реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. На этой стадии решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Ниже приводится краткое описание технологии определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных вариантов освоения земельного участка и выборе оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли.

На первом этапе формулируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности. Если, например, утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке запланирована промышленная застройка, то отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства.

На втором этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля - здания), на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Это разделение осуществляется с помощью коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется, и получается остаточная стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным из возможных.

Тендеры по ремонтным и строительным работам в екатеринбурге Тендеры по Ремонтным и Строительным работам в Екатеринбурге Современные коммуникационные системы предполагают активное участие в повседневной жизни. В том числе и в сфере бытового профиля. В интернете можно не только найти самое недорогое и выгодное предложение по покупке товара, но... 1003513 / Авг. 8, 2008, полночь

Достоинства и недостатки натяжных потолков Достоинства и недостатки натяжных потолков Популярность натяжных потолков растет с каждым годом. Данный вид отделки помещений давно и прочно вошел в интерьерную моду, и это не случайно. Во-первых, натяжные потолки очень просты в монтаже, во- вторых, долговечны, не требуют ремонта... 28565 / Дек. 28, 2010, полночь

Как правильно уложить линолеум Как самому постелить линолеум, не имея практического опыта и специальных знаний? Линолеум является красивым и практичным напольным покрытием. К тому же линолеум можно достаточно просто постелить самому, обойдясь без всяких мастеров-ремонтников. При этом результаты вашей работы будут не хуже, чем... 26646 / Июнь 9, 2009, полночь

Структура кадастрового номера земельного участка Основные законодательные документы, определяющие структуру и порядок формирования кадастрового номера земельного участка: Правила кадастрового деления территории Российской Федерации, Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденные постановлением Правительства РФ, и Федеральный закон «О Государственном земельном кадастре». Кадастровый номер - это индивидуальный... 18598 / Окт. 18, 2011, полночь

Удельные показатели кадастровой стоимости земель УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ Результатом работ по государственной кадастровой оценке земель поселений явились удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов поселений по видам функционального использования. Сравнение показателей кадастровой стоимости земель различных видов использования в пределах одного кадастрового... 16952 / Сен. 17, 2011, полночь

Цели и задачи кадастрового деления территории ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ КАДАСТРОВОГО ДЕЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ Кадастровое деление территории Российской Федерации в соответствии со ст. 18 Федерального закона «О Государственном земельном кадастре» осуществляют в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, а также порядок присвоения... 15624 / Окт. 18, 2011, полночь

Cистема механической вентиляции Традиционный способ вентиляции квартир и загородных домов за счет инфильтрации воздушного потока предполагает, что свежий воздух будет проникать в помещения сквозь щели в строительных конструкциях. Однако в современных постройках этот вариант оказывается неэффективным. Достаточное количество свежего подготовленного воздуха (норма 3 ... 12719 / Ноя. 21, 2010, полночь

Виды кирпичей и область их применения Виды кирпичей и область их применения Уже несколько тысячелетий кирпич, пожалуй, самый распространенный строительный материал. Кирпичом называют изделия, различные по составу сырьевой смеси, технологии производства и даже форме. Давайте разберемся с видами и свойствами кирпичей. Керамический кирпич Традиционно под кирпичом... 12200 / Фев. 2, 2011, полночь

Лен или джут? межвенцовые утеплители из джута для деревянных домов Деревянный дом создает особую атмосферу уюта. В нем легко дышится, «автоматически» поддерживается оптимальный режим влажности. Если Вы выбираете строительство собственного дома из дерева, то, безусловно, подойдете к делу со всей ответственностью, согласовав, на начальном этапе, проект и смету. Однако, все... 12160 / Июнь 1, 2009, полночь

• Потолки в прихожей Потолки в прихожей Выбирая потолок для комнаты, ванной, кухни или прихожей, покупатель должен помнить о том, что каждое помещение в квартире предназначено для определенной цели. Например, наклеивать на потолок обои в ванной нельзя потому, что там повышенная влажность, и наоборот, ... 11993 / Янв. 12, 2011, полночь

Что такое олифы и для чего они нужны Что такое олифы и для чего они нужны? Олифы - это пленкообразователи, на основе растительных масел, прошедших специальную обработку (окисление или длительный прогрев при высоких температурах), с добавлением сиккативов и растворителей используемые при изготовлении масляных и разведении густотертых красок, приготовлении... 11981 / Янв. 31, 2011, полночь

Простой фундамент для беседки, бытовки, хозблока или сарая Фундамент - основа основ Фундамент служит для перенесения нагрузки, создаваемой домом, на грунт. Для частного малоэтажного дома фундамент нужен для того, чтобы, например, каркасный дом не сместился относительно того места, где был построен и не разрушился (не треснул) под действием... 11658 / Ноя. 10, 2008, полночь

Виды кирпичной кладки Виды кирпичной кладки Прежде всего необходимо сказать несколько слов о строительных растворах для кирпичной кладки. Смешивая (соблюдая пропорцию 3:10) цемент или известь с 100 л песком, вы получите надежный раствор, которым можно скреплять различные материалы: камень, кирпич, строительные блоки. Сейчас... 11628 / Фев. 2, 2011, полночь

Объекты кадастрового учета ОБЪЕКТЫ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА К объектам кадастрового учета можно отнести: земельные участки; обособленные водные объекты; участки лесного фонда; здания, определяемые как строения, состоящие из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения... 11051 / Окт. 13, 2011, полночь

Соотношение земельного права с другими отраслями права СООТНОШЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА С ДРУГИМИ ОТРАСЛЯМИ ПРАВА Конституционное право имеет основополагающее значение для земельного права. В ряде случаев конституционное право регулирует отношения, возникающие по поводу земли, земельных территорий, но - это отношения по государственному и общественному устройству РФ, а предметом... 10458 / Июнь 7, 2011, полночь

Ремонт деревянного пола Ремонт деревянного пола Если деревянный пол скрипит, то можно просверлить сквозные отверстия и завинчивать шпильки-распорки в местах наибольшего скрипа. Можно вместо шпилек загнать в отверстия монтажную пену. Чтобы половицы пола не скрипели, между ними просверливают отверстие диаметром 68 мм под... 10344 / Окт. 18, 2010, полночь

Работа с оргстеклом Работа с оргстеклом Согнуть и отполировать оргстекло можно, только разогрев в горячей воде. При использовании других методов в теле детали образуется пузырчатость и помутнение материала либо мутный «муар» по поверхности. Для изготовления шаблона или оправки надо использовать дерево. Хорошие результаты... 10339 / Окт. 19, 2010, полночь

Принцип остаточной продуктивности ПРИНЦИП ОСТАТОЧНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ, ВКЛАДА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному... 9613 / Сен. 10, 2011, полночь

Как обставить гостиную Как обставить гостиную Хотите правильно обставить гостиную комнату? Гостиная должна быть самой большой комнатой в доме, так как в ней собираются домочадцы и гости. Поэтому важно создать здесь атмосферу комфорта для всей семьи. Если квартира однокомнатная, то гостиная является одновременно... 9595 / Янв. 12, 2011, полночь

Жидкие обои рынок отделочных материалов представляет неограниченные возможности для изменения интерьера дома, офиса и других помещений, позволяя проявить собственные дизайнерские качества, воплотить в жизнь свои фантазии. Но вот вопрос: чем определить свой выбор? Бумажные обои, как и самоклеющаяся пленка, требуют идеальной поверхности... 9537 / Ноя. 17, 2010, полночь

Каким образом оценщик оценивает стоимость объекта оценки? Какие факторы должны изменить или повлиять на величину стоимости?

Профессиональные оценщики разработали логический и системный подход к определению стоимости собственности. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов.

Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя).

2. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.

3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся:

Полезность;

Замещение;

Ожидание (предвидение).

Принцип полезности - объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику. Полезность – это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью.

Принцип ожидания . Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод.

Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки.

К принципам, связанным с эксплуатацией оценки, относятся:

Остаточная продуктивность;

Сбалансированность;

Возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная производительность);

Экономическая величина;

Экономическое разделение.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты.

Экономическая теория утверждает, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия некоторых факторов производства: труд, земля, капитал, предпринимательская деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Принцип вклада основывается на следующем: включение любого дополнительного фактора в объект оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение или строительство этого фактора. Указанный прирост стоимости и является вкладом.

Принцип сбалансированности утверждает, что максимальный доход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Иными словами факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов . Исходя из предыдущего принципа, изменение того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип экономической величины (экономического размера) – это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.

Если земельный участок или предприятие слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости.

Принцип экономического разделения – это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как следствие - максимальная стоимость. Имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.

К принципам, связанным с действием рыночной среды, относят:

Принцип спроса и предложения;

Принцип конкуренции;

Принцип соответствия;

Принцип зависимости;

Принцип изменения.

Предложение и спрос – это ведущий фактор, влияющий на ценообразование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса - это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке. Когда объем предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости с объемом предложения и в обратной с объемом спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность.

Конкуренция. Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитику нужно помнить, что конкуренция стимулирует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их использование приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов.

Принцип соответствия . Объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям, скорее всего будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести уровни удобств и услуг, технологии, оснащенность производства и т.д.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии . Регрессия имеет место, когда оцениваемый объект оценки характеризуется улучшением. Рыночная цена такого объекта не будет отражать его реальную стоимость и может быть даже меньше затрат не его производство. Эффект регрессии может проявляться в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии - это положительное воздействие несоответствия на стоимость. То есть когда стоимость среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению.

Принцип изменения . Объекты оценки постепенно изнашиваются. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов. Стоимость объекта оценки, поэтому оценивается на определенную дату, которая указывается в отчете об оценке.

Принцип зависимости . Стоимость объекта оценки зависит от многих факторов внешней и внутренней среды, поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке. Например, в оценке недвижимости существенную роль играет местоположение объекта, в оценке машин и оборудования – фактор износа.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который:

Отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;

Физически осуществим;

Экономически эффективен;

Максимально продуктивен.

Т.е. обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость. ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участка с постройками, используется также при определении наилучшего варианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях.

Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов, оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка. В основе формирования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки.

Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом (фундаментальных постулатов, не требующих доказательств) оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимосвязи между группами принципов и общую цель.

На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки. Они также позволяют дать определения фундаментальных понятий теории оценки и описать их свойства (например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки), а также выявить взаимосвязи между ними. Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике. В этом и состоит общая цель оценочных принципов.

Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости. Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения. Вместе с тем по мере развития и укрепления рыночных отношений влияние принципов оценки должно усиливаться.

Эти принципы можно сгруппировать по следующим четырем категориям :

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, - принципы полезности, замещения, ожидания.
2. Принципы, связанные с землей и ее освоением, - принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения.
3. Принципы, связанные с рыночной средой, - принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.
4. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

I. Принципы, основанные на представлениях пользователя (собственника, инвестора) (Principles based on user perceptions) . На основе принципов этой группы формируются базовые концепции и модели поведения субъекта (собственника/пользователя) по отношению к объекту оценки, поскольку в них заложены особенности восприятия субъектом основных стоимостных характеристик объекта, что, естественно, носит субъективный характер. Эти базовые принципы и анализ различных моделей поведения субъекта нашли свое дальнейшее развитие в теории полезности. В теории оценки эта группа принципов лежит в основе концепции доходности и соответственно доходного подхода, методы которого используются как для расчета рыночной стоимости, так и для определения ряда стоимостей нерыночного типа (например, инвестиционной стоимости). При этом уровень ожидаемого дохода от объекта закладывается оценщиком в прогноз в соответствии с представлениями инвестора (собственника). Эти представления формируются на основе:

1) либо требований рынка к норме доходности для объектов данного типа (на оценке полезности объекта рынком - при оценке рыночной стоимости);
2) либо персональных требований инвестора (собственника) к норме доходности на вложенный капитал (при оценке стоимостей в использовании).

Принцип полезности (Utility) . Полезность - есть способность недвижимости удовлетворять потребности конкретного пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику: производство промышленной продукции или выращивание урожая, получение арендной платы с тех. кто захочет временно владеть данной собственностью, и т.д.

Собственность может быть полезна в том, что она: - реализует определенную экономическую функцию;

сдается в аренду и позволяет получать арендную плату; - вызывает чувство гордости у владельца прав на недвижимость. Для доходной недвижимости полезность измеряется величиной доходов от ее использования.

Принцип замещения (Substitution) заключается в том, что максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной (равнозначной) полезностью. Этот принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя. Он показывает, что оцениваемому объекту всегда может быть найдена разумная замена либо в виде подобного существующего на рынке объекта, в том числе земельного участка, либо возможного нового строительства аналогичного объекта в приемлемые сроки.

Этот универсальный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных подходов к оценке стоимости - затратного, рыночного и доходного.

Принцип ожидания (Anticipation) означает, что стоимость создается ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения этой недвижимостью. В соответствии с этим принципом стоимость определяется текущей стоимостью будущих доходов или других прогнозируемых будущих выгод.

II. Принципы, связанные с землей и ее освоением (улучшениями) (Principles associated with land and improvement) . Эта группа принципов позволяет оценить производственные (эксплуатационные) характеристики объекта и факторы производства и их влияние на процесс формирования стоимости, причем не только по отдельности, но и через характер их взаимных отношений. Здесь объект рассматривается как часть производственной сферы и на него действуют основные законы микроэкономики. Принципы этой группы позволяют оценщику наиболее полно отразить в расчетах свойства самого объекта оценки и той среды, в которой он функционирует. Эти принципы ориентированы на полный анализ свойств недвижимого имущества и условий, в которых оно эксплуатируется, и без них невозможно применение затратного подхода. При этом в основе затратного подхода лежит принцип ] замещения (первая группа), а расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода невозможен без использования третьей группы принципов.

Принцип остаточной продуктивности (Surplus productivity) . Стоимость земельного участка определяется его продуктивностью (уровнем отдачи на вложенный капитал). В основе продуктивности лежит доход, создаваемый каждым из факторов производства. Для каждого фактора производства имеет место своя форма компенсации (оплаты его привлечения): для земельного участка - рента, для труда - заработная плата, для капитала - проценты, для предпринимательских усилий.- прибыль. Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. А это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за использование этих факторов и только после этого возможна оплата ренты. В этом смысле и употребляется традиционный в западной экономике термин «остаточная стоимость» земли, т.е. земля стоит что-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства.

Принцип остаточной продуктивности - это принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле лишь после того, как оплачено привлечение остальных факторов производства.

Например, застройщик на основании мониторинга недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа будет равна 2,5 млн руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн руб., подрядчик определяет максимальную цену, которую он может затратить за земельный участок, - 0,2 млн руб.

Принцип вклада (предельной продуктивности) (Contribution) . Стоимость объекта недвижимости зависит от наличия или отсутствия какого-либо элемента улучшений земельного участка. Таким образом, каждый из элементов улучшений земельного участка вносит вклад в стоимость объекта недвижимости и соответственно самого земельного участка. Это дополнение к стоимости объекта (например, пристройка дополнительных удобств - камина, бассейна, теннисного корта и др.) обеспечивается привнесением нового фактора, затраты на который могут быть больше или меньше величины вклада. Вклад - это сумма, на которую изменяется стоимость объекта недвижимости, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента улучшений земельного участка.

Принцип вклада показывает, насколько дополнительное вложение средств в улучшения объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает его стоимость.

Принцип изменяющейся (возрастающей и уменьшающейся) продуктивности (Increasing and decreasing returns) . Реализуемые пользователем на земельном участке улучшения обладают свойством изменяющейся продуктивности (отдачи). Это означает, что при прочих равных условиях, по мере добавления улучшений к земельному участку стоимость объекта увеличивается растущими темпами вплоть до некоторой Определенной точки, начиная с которой стоимость хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.
Согласно этому принципу, последующие улучшения экономически целесообразны до тех пор, пока прирост стоимости объекта не сравняется с затратами на добавляемые улучшения. Этот принцип отвечает на вопрос собственников: насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю?

Компания-застройщик владеет 1 га земли. Собрав соответствующую информацию, оценщик составляет следующую таблицу расчета прибыли но застройке различной плотности.

Этот пример показывает, что застройщику следует ограничиться строительством четырех домов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) (Balance) . Если к земле приложено недостаточно факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много — перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется стоимость земли. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соответствии, в гармонии друг с другом, чтобы общий доход от земли был максимальным.

Принцип гласит: для любого вида землепользования стоимость недвижимости максимальна при оптимальной (сбалансированной) комбинации улучшений земельного участка.

Принцип экономического размера (Economic size). Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном размере земельного участка и наоборот. Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей.

Принцип экономического размера определяет количество земли пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в определенном месте.

Принцип экономического размера - это тот же принцип сбалансированности, но взятый в ином масштабе и иной плоскости. Иллюстрацией может служить приростная стоимость объединенного участка земли.
Предположим, что земельный участок на перекрестке дорог планируется передать под автозаправочную станцию. Если участок мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то часть земли не будет использоваться и не принесет дополнительного дохода. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором - отказаться от излишков земли.

Принцип экономического разделения прав (Economic division) . Системы имущественного права в ряде стран позволяют разделять и продавать по отдельности имущественные права по отношению к земле. Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном разделении (или соединении) имущественных прав на объект недвижимости и наоборот.

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

III. Принципы, связанные с рыночной средой (Principles associated with the market environment) . Эти принципы связаны с рыночной инфраструктурой и являются интерпретацией для прикладной теории оценки тех общих экономических закономерностей, которые характерны для рыночной среды. Они лежат в основе применения концепции рынка и соответственно сравнительного (рыночного) подхода в оценке. Без учета воздействия принципов этой группы невозможно корректное определение рыночной стоимости объекта недвижимости и любой из оценочных стоимостей рыночного типа.

Принцип зависимости (от внешнего воздействия) (Dependency). Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от физического соотношения земли и принятого в округе типа землепользования, а также близости к определенной экономической среде. Вместе эти характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение землепользования. Если происходят изменения в характере землепользования в округе либо меняется экономическая среда, то это обычно влияет на стоимость недвижимости.

Например: возведение неподалеку торгового центра, создание искусственного озера, строительство школы или предприятия по переработке отходов. Степень влияния связана с масштабами нового землепользования и связями между оцениваемым объектом и новым. В этом выражается принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию внешней среды и сама в свою очередь влияет на варианты использования и стоимость других землепользовании в прилегающей местности.

Принцип соответствия (Conformity) . Проект, не соответствующий рыночным стандартам, скорее всего, окажется несостоятельным в финансовом отношении.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемые застройщиком в конкретном объекте недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии (понижения) и прогрессии (повышения). Регрессия, скорее всего, произойдет тогда, когда примененный вариант использования земли отличается излишествами, чрезмерными для данного рынка.

Например, постройка дома себестоимостью в 175 тыс. дол. в квартале, где другие дома стоят от 70 тыс. до 80 тыс. дол., станет убыточной - за него на рынке не дадут цены, способной окупить даже затраты. И наоборот, если в торговой зоне идет реконструкция нескольких магазинов, вероятна прогрессия: рост стоимости всех магазинов в этой зоне.

Принцип спроса и предложения (Supply and demand) . Недвижимость обладает стоимостью, если она обладает полезностью для пользователя или группы пользователей. При этом она должна быть относительно дефицитна. Предложение - это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенной цене. Спрос принято характеризовать количеством объектов, которые потенциальные покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся в это время рыночной цене. При избытке предложения или падении спроса уровни цен и арендной платы будут снижаться. Если спрос возрастает или снижается предложение, то в условиях равновесной рыночной экономики и стабильных рыночных отношений стоимость объекта недвижимости повышается. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена имеет тенденцию отражать себестоимость. Превышение рыночных цен над себестоимостью стимулирует новое«строительство, и, наоборот, если рыночные цены ниже, строительство замедлится или вовсе остановится до тех пор, пока оживившийся спрос не вызовет роста рыночных цен.

Предложение - это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене; спрос - это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос только во взаимодействии определяют стоимость и цены на рынке. Спрос в целом более эластичен в отличие от предложения и сильнее реагирует на цены - это характерная черта рынка недвижимости.

Принцип конкуренции (Competition) . Если обладатели/свободных капиталов почувствуют избыточные или монопольные прибыли на рынке недвижимости, они постараются проникнуть на этот рынок. Избыточные или монопольные прибыли - это величины, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предпринимательской деятельности. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции.

Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов: когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на этом рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий. Однако в сочетании с монополизмом она ведет к разрушительной конкуренции и подрывает рынок, искажая реальную стоимость рыночных объектов.

Если оценщик сталкивается с потоком дохода, который выше рыночной нормы, он должен проявить осмотрительность: например, рассматривать сверхприбыль как отдельный поток дохода (наряду с потоком дохода, соответствующего нормальному уровню прибыли), или же весь поток сверхдохода определить как более рискованный, чем нормальный, и капитализировать его по более высокой ставке.

Принцип изменения (Change) . Стоимость недвижимости не постоянна во времени. Объекты недвижимости изнашиваются. Новые предприятия открываются, другие - закрываются. Характер использования земли меняется под влиянием частных лиц и общественных институтов. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. На стоимость товаров влияют международные события. Новые технологии и новые социальные стандарты порождают новые требования к недвижимости. Демографические перемены диктуют потребности в различных типах жилья. Меняются вкусы и настроения людей. Эти и другие факторы могут менять полезность недвижимости в определенном месте. Также следует учитывать, в каком состоянии и стадии развития находится город, район, отрасль: в стадии развития, зрелости, упадка или возрождения. Стоимость объекта в стадии развития определенного района будет выше, чем тот же объект недвижимости и в том же районе, но в стадии упадка.

Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.

Таким образом, изменение - это непременный атрибут стоимости объектов недвижимости во времени. Поэтому любая оценка недвижимости обязательно датируется конкретным числом.

IV. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) (Highest and The Best Use) является основополагающим в теории оценки недвижимости. Этот принцип синтезирует принципы всех трех категорий и объединяет все принципы оценки стоимости. Он является принципом, определяющим выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на его рыночную стоимость.

Принцип НЭИ позволяет определить такое использование предприятия, которое обеспечивает наивысшую стоимость объекту собственности на дату оценки. Но это не полная его формулировка. Об этом забывают те, кто утверждает, что принцип НЭИ вообще не нужен, поскольку иначе вместо детских садов и школ везде будут строиться казино и заводы алкогольной продукции. В действительности принцип НЭИ утверждает, что наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно 1) технически (физически) осуществимо; 2) юридически допустимо; 3) финансово обоснованно и 4) приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости (что относится и к земельному участку), на котором находятся улучшения.

Эти четыре условия представляют собой критерии, через которые последовательно, как сквозь сито, должны быть пропущены (проверены) все альтернативные варианты, претендующие на «номинацию» - НЭИ (В учебно-методической литературе последних лет наметилась тенденция отнесения НЭИ во вторую группу принципов, связанных с эксплуатацией собственности. На взгляд авторов, это неудачная методическая «новация», поскольку при анализе НЭИ необходимо использовать и рыночные факторы, необходимые для оценки рыночной стоимости, и мотивированные и выверенные рынком ожидания собственника относительно наибольшей эффективности того или иного использования. Как уже отмечалось, этот принцип синтетически отражает воздействие всех иных групп принципов и в свою очередь «тестирует» их воздействие через свои критерии. Также неверно относить его к группе рыночных принципов, мотивируя это тем, что он используется лишь при оценке рыночной стоимости.

Часто при оценке стоимостей нерыночного типа важно установить степень эффективности status quo объекта оценки или направленного на его развитие инвестиционного усилия, что невозможно произвести без соотнесения текущего результата с тем, который определяется в соответствии с НЭИ (как это делается при оценке инвестиционных проектов в сфере недвижимости).

Таким образом, наиболее эффективное использование определяется как такое использование земельного участка, которое выбрано из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, физически возможно юридически не противопоказано, в финансовом отношении осуществимо и которое обеспечит наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки.

Как уже отмечено, выделяются четыре критерия, которые последовательно применяются в отношении каждого анализируемого использования:

1) физическая осуществимость - возможность застройки свободного земельного участка или реконструкция существующих улучшений участка с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством;

2) юридическая правомочность (разрешенность) - соответствие юридическим нормам, включая градостроительные ограничения, существующие нормы зонирования (разрешенные виды использования), требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.д.;

3) экономическая оправданность, обеспечивающая положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернативным инвестициям;

4) стоимостная оптимальность результата, ведущая к наивысшей стоимости участка земли или всего объекта недвижимости в целом.

Стоимость земли как условно свободной может равняться или даже быть выше стоимости всего объекта недвижимости, в составе которого она находится. Наиболее эффективное использование земельного участка позволяет оценить, насколько велик вклад улучшений в общую стоимость объекта недвижимости. Вклад улучшений оценивается вычитанием стоимости земли из общей стоимости объекта недвижимости. Другими словами, улучшения составляют разницу между стоимостью земли и общей рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом всех улучшений.

Факторы, определяющие НЭИ участка земли, следующие:
- местоположение и его потенциал (особенно доминирующее в округе землепользование и доступность участка);
- рыночный спрос с анализом существующих и потенциальных конкурентов, емкость рынка;
- юридические права по обустройству участка;
- ресурсное качество участка (прежде всего состояние почв, физические ограничения на освоение);
- технологическая и финансовая осуществимость проекта.

В выработке стратегии НЭИ участка применяется метод рыночной цели, т.е. вычисления наиболее вероятных клиентов (статусная, профессиональная, демографическая группа). Затем выделяется и просчитывается окупаемость ряда дополнительных удобств, повышающих конкурентоспособность объекта в сравнении с уже имеющимися, его конкурентный дифференциал.

Предполагается, что в соответствии с принципом НЭИ как используемые, так и неиспользуемые земельные участки должны были бы эксплуатироваться наиболее эффективным образом. Стоимость земельного участка всегда должна рассматриваться с позиций наиболее эффективного его использования вне зависимости от того, застроен он или свободен от каких-либо построек.

Этот принцип обязательно должен использоваться при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Использование этого принципа позволяет оценить максимально возможную величину земельной ренты определенного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки. Расчетная максимальная величина земельной ренты, определенная на основе принципа НЭИ, должна использоваться и при определении земельных платежей, прежде всего арендной платы и стоимости права аренды земельных участков.

Такой подход призван стимулировать землепользователя к рациональному и наиболее эффективному использованию земли.

Итак, рассмотрен набор принципов, необходимый для оценки недвижимости. Однако ясно, что они должны использоваться при оценке любых объектов оценки, не только недвижимости, но их состав при этом может несколько изменяться, что связано с наличием особенностей, характерных для различных типов имущества.

Свой отпечаток на характер воздействия принципов и их состав, который максимален при оценке рыночной стоимости, накладывают и специфика объекта оценки, и использование различных видов оценочных стоимостей. Так, при оценке движимого имущества (в частности, машин и оборудования), не связанного непосредственно с землей, может не быть востребованной та часть принципов второй группы, относящаяся к земельному участку, например принцип остаточной продуктивности земли, тогда как принципы третьей группы, связанные с анализом воздействия внешней рыночной среды, могут не привлекаться к рассмотрению при оценке нематериальных активов (НМЛ), неотчуждаемых от предприятия.

Использование всех групп принципов позволяет всесторонне исследовать свойства объекта оценки. Он изучается оценщиком и как фактор производства и актив (в рамках затратной концепции с при влечением группы принципов, связанных с эксплуатацией объекта оценки), и как товар (в рамках концепции рынка и с использованием рыночной группы принципов). Оценщик анализирует его возможности и как объекта инвестирования (при изучении потенциала его доходности в рамках концепции дохода). Эта взвешенная, идеальная (универсальная) позиция в работе оценщика.