Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда. Методы оценки недвижимости: Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости Базовая формула метода прямой капитализации
Группа методов, объединенная общим термином: "Метод прямой капитализации", в традиционном варианте широко используется в Отчетах по оценке недвижимости. Однако крайне редко в Отчетах указаны допущения и ограничения применимости используемых моделей. И это понятно. Если указать условия (допущения), при которых данный метод может быть применен, то станет ясно, что очень часто по основным позициям реальная ситуация с коммерческой и жилой недвижимостью не соответствует этим допущениям. Проблемы правомерного использования этих методов обсуждаются в теоретической литературе по оценке недвижимости (Грибовский, Озеров, Михайлец и др.). Особенно следует отметить , в которой эти вопросы рассматриваются с наиболее общих позиций. Однако, как показывает анализ Отчетов по оценке недвижимости, теоретические исследования в этой области остаются незамеченными большинством практикующих Оценщиков. Поэтому мне представляется полезным вернуться к проблеме с позиций практикующего оценщика. В этой статье сделана попытка стандартизовать типовые ситуации, которые часто встречаются при оценке недвижимости в условиях нестабильной экономики, характерной для данного периода в России, сформулировать пакеты допущений (предположений), ассоциируемые с этими ситуациями, и расширить круг практических ситуаций, когда формулы метода прямой капитализации могут быть корректно использованы. Основное внимание уделено моделям, учитывающим рост цен на объекты недвижимости и рост арендных ставок. Нельзя же не замечать факт, что за 5 последних лет даже «стареющие» объекты растут в цене с темпом, существенно превышающим инфляцию. Для полноты представления о рассматриваемой проблеме здесь частично повторены отдельные положения из указанных работ.
В соответствии с методом прямой капитализации (см., например, ) коэффициент капитализации (R)
применительно к задаче оценки недвижимости есть некий коэффициент, позволяющий перевести чистый операционный доход (D)
, ожидаемый в последующем году, в текущую стоимость (PV)
объекта недвижимости при помощи формулы:
PV = D/R (1)
При этом коэффициент капитализации состоит из двух элементов:
- Ставка дохода на инвестиции
- Норма возврата инвестиций (норма возмещения капитала).
Ставка дохода на инвестиции при этом определяется рыночной доходностью безрисковых и ликвидных инструментов и премией за риски, связанными с неопределенностью получения доходов в будущем и недостаточной ликвидностью оцениваемого объекта недвижимости. Норма возмещения капитала определяется величиной ежегодной потери капитала за время ожидаемого периода использования недвижимости, характером изменения величины чистых доходов и способа реинвестирования получаемых доходов. В литературе описаны три модели возврата капитала:
- Прямолинейная (модель Ринга)
- По фонду возмещения (модель Хоскольда)
- Аннуитетная (модель Инвуда)
Кроме того, в практике получила распространение модель Гордона, также связывающая годовой доход с рыночной стоимостью, которая в основном применяется для оценки стоимости реверсии. В модели Ринга предполагается, что поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в условиях постоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически не применяется. Метод Хоскольда также не нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. к. он относится к ситуации, когда полученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для стратегии эффективного собственника. Анализ рецензированных нами и опубликованных в ресурсах Интернет Отчетов показывает, что наибольшее распространение получила модель Инвуда, которая, по-видимому, в большей степени отражает реалии современного рынка.
Первоначально упомянутые модели и соответствующие формулы были получены из общих соображений, непосредственно не связанных с методом дисконтирования денежных потоков. Но, как это часто бывало в истории развития прикладных направлений, правильные догадки находили в дальнейшем строгое подтверждение с позиций общей теории. В данном случае произошло то же самое. Формулы метода прямой капитализации оказалось возможным получить строго математически, исходя из классического метода дисконтирования денежных потоков, генерируемых оцениваемым активом. Это позволило не только более корректно установить область их применения, но и расширить их на широкий класс реальных ситуаций. С конкретной техникой таких преобразований можно познакомиться во многих публикациях (см, например, ). Приведенные ниже модели охватывают различные ситуации, в том числе ситуации, когда объекты недвижимости не полностью теряют свою стоимость и требуется возмещение только части первоначальных инвестиций. Также эти формулы учитывают ожидания роста арендных ставок на прогнозируемый период и ожидаемый рост цен на недвижимость. Поэтому они приемлемы для более широкого круга практических ситуаций, с которыми сталкивается Оценщик недвижимости в своей практической работе.
Поскольку все формулы получены, исходя из традиционной модели дисконтирования денежных потоков для весьма общих типовых ситуаций, они находятся в полном согласии с результатами оценки на основе метода дисконтирования денежных потоков.
Естественно не следует считать предложенный список типовых ситуаций исчерпывающим. Реальная жизнь всегда богаче и разнообразнее любых моделей.
Типовая ситуация 1. (Традиционная модель Инвуда)
Традиционная модель Инвуда относится к ситуации, когда в качестве прогнозного периода выступает весь остаточный срок эксплуатации объекта, который заканчивается полной потерей стоимости оцениваемого объекта. Сформулируем основные допущения, при которых данная модель справедлива:
- Ожидаемый срок эксплуатации объекта n лет.
- В течение всего срока эксплуатации (прогнозного периода) объект приносит постоянный доход , равный D .
- По окончании срока эксплуатации (прогнозного периода) объект полностью утрачивает свою стоимость, т. е. будущая стоимость FVn = 0 .
В соответствии с методом дисконтирования текущая стоимость при сформулированных допущениях определяется следующим выражением
(2)
Нетрудно показать (см., например, ), что выражение для текущей стоимости может быть представлено в виде:
,
С использованием функции сложного процента K6
(r,n)
, характеризующей взнос на амортизацию единицы, формула для текущей стоимости примет вид:
С учетом того, что
где K3
(r,n)
- фактор фонда возмещения, равный
(3)
получаем традиционную формулу для коэффициента капитализации:
(4)
которая приведена во всех книгах, в качестве основной формулы метода капитализации с возмещением капитала по модели Инвуда.
Фактор фонда возмещения K3 (r,n) характеризует величины платежей, которые при реивестировании с доходностью r обеспечат накопление за период n лет суммы, равной единице. Данный элемент в формуле (4) отражает необходимость возмещения капитала, затраченного при приобретении и потерянного за ожидаемый срок эксплуатации.
Эти формулы достаточно широко используются в настоящее время при оценке недвижимости. Однако, если учесть допущения, которые лежат в ее основе, то к ее использованию следовало бы отнестись с большей осторожностью.
Действительно, уже длительное время арендные ставки устойчиво растут, и нет основания предполагать, что этот рост полностью прекратится в ожидаемой перспективе. Также представляется весьма сомнительным допущение о том, что по истечении нормативного срока жизни стоимость недвижимости станет равной нулю. По крайней мере, если земельный участок в собственности у владельца недвижимости, даже после полного разрушения объекта недвижимости собственник остается владельцем некоторого капитала в размере стоимости участка земли и части элементов строений. Поэтому обосновать сформулированные выше допущения не всегда представляется возможным.
Тем не менее, такие ситуации могут встречаться при оценке специальной недвижимости. Так, например, доходы от эксплуатации газопроводных систем, обслуживающих население, не растут (в реальных ценах, без инфляции), а стоимость этих сооружений падает по мере их старения и по истечении их срока жизни становится равной нулю. Подобная ситуация имеет место также при оценке объектов недвижимости, относящихся к электроснабжению населения и другим объектам социального значения.
Типовая ситуация 1а
Данная ситуация сохраняет все признаки 1-й типовой ситуации с одним лишь дополнительным допущением: Ожидаемый срок эксплуатации объекта очень большой (практически неограниченный).
Поэтому сумма, подлежащая возврату, растягивается на бесконечное количество лет, и коэффициент капитализации, как видно из формул (3), (4)
r :
R = r (5)
Относительно применимости этой формулы следует иметь ввиду также замечания, относящиеся к первой ситуации
Типовая ситуация 2
Расчет проводится для ограниченного горизонта прогноза, в течение которого объект недвижимости, а также рынок проявляют некоторую стабильность (стационарность), что позволяет сделать следующие допущения:
В этом случае расчет текущей стоимости денежного потока сводится к решению простого линейного уравнения относительно PV
:
После очевидных преобразований получим свернутую формулу для расчета текущей стоимости.
Отсюда:
Или, приведя к стандартному виду, получим:
(6)
Полученная формула вместе с ее выводом приведена в различных публикациях (см., например, ). Тем не менее, она достаточно редко используется практикующими Оценщиками. Как отмечалось выше, в большинстве случаев предпочтение оказывается формуле (4) . По мнению автора, предположение о том, какую часть стоимости потеряет объект недвижимости за 5 лет, более естественно, чем предположение о том, через сколько лет объект недвижимости полностью потеряет свою стоимость. И уж совсем представляется сомнительным остаточный срок эксплуатации рассчитывать, исходя из нормативного срока, как это обычно делается при оценке на основе традиционной формулы Инвуда (4) . Это дает основание утверждать, что данная версия коэффициента капитализации в ряде случаев может быть более оправдана, чем традиционная (4) .
Однако остаются ограничения в использовании этой формулы, связанные с допущением о постоянстве доходов и отсутствии роста стоимости недвижимости. Такие допущения выглядят не очень реальными для текущего состояния рынка недвижимости за исключением случаев, которые имеют место, как отмечалось выше, при оценке специальной недвижимости.
Типовая ситуация 2а
Данная ситуация сохраняет все признаки 2-й типовой ситуации с одним лишь уточнением:
В течение прогнозного периода не ожидается заметной потери стоимости объекта недвижимости, или ее снижение компенсируется соответствующим ростом цен. В этом случае можно считать, что стоимость объекта недвижимости остается неизменной до конца прогнозного периода (FVn = PV)
, и поэтому при перепродаже объекта через n лет первоначальные вложения будут возвращены в полном объеме. При таком предположении необходимость в возврате затраченных средств отпадает, и коэффициент капитализации, как это видно из формулы (6)
, становится равным норме доходности :
R = r
Типовая ситуация 3.
Эта ситуация отражает эффекты, связанные с ростом рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с общим ростом недвижимости на рынке и одновременной потерей стоимости, обусловленной износом объекта. Сформулируем основные допущения, принятые при выводе расчетной формуле.
При данных допущениях уравнение для расчета текущей стоимости объекта недвижимости примет вид:
(7)
После преобразований, подобных выше описанным, коэффициент капитализации можно записать в виде
(8)
Здесь следует отметить следующее обстоятельство. Прямое использование такой модели весьма ограничено. Дело в том, что постоянство доходов от сдачи в аренду при одновременном росте цен на недвижимость не характерно для рынка. Поэтому к использованию этой модели следует отнестись с осторожностью. Легко увидеть, что полученное выражение в частных случаях переходит в известные формулы для коэффициента прямой капитализации. Рассмотрим частные случаи:
1. Рост недвижимости отсутствует, прогнозируется частичный износ:
Формула совпадает с (6)
2. Рост недвижимости отсутствует, прогнозируется полный износ
Формула совпадает с (4)
Прогнозируется рост недвижимости, предполагается, что за прогнозный период потеря стоимости, обусловленная износом, незначительна:
4. Рост недвижимости отсутствует, износ в течение прогнозного периода незначителен (снижением стоимости можно пренебречь). В этом случае:
Типовая ситуация 4
Данная типовая ситуация относится к случаю, когда арендные ставки растут с темпом, равным g , а стоимость объекта недвижимости к концу прогнозного срока будет равна нулю. С такой ситуацией сталкивается оценщик, когда оцениваемый объект представляет собой некоторое строение, находящееся на земельном участке, полученным в аренду на небольшой срок (например, 5 лет ). В этом случае арендная ставка растет вместе с рынком, но по прошествии фиксированного периода строение подлежит сносу, и поэтому стоимость реверсии такого объекта недвижимости можно считать равной нулю. Сформулируем основные допущения, отвечающие рассматриваемой ситуации, которые приняты при выводе расчетной формулы.
(9)
После несложных преобразований получим простую формулу для текущей стоимости, в соответствии с которой коэффициент прямой капитализации может быть представлен в виде:
(10)
Легко показать, что при введении дополнительных допущений данная формула переходит в известные формулы. В частности, при g=0 (рост платежей отсутствует), формула (10) переходит в формулу (4) для типовой ситуации 1 .
Типовая ситуация 5
Предполагается, что арендные ставки растут с постоянным темпом g . С таким же темпом растет стоимость самого объекта недвижимости. При этом заметного износа за прогнозный период не ожидается.
Ситуация достаточно естественная. В периоды быстрого роста цен на недвижимость за небольшой период эффектом потери стоимости, обусловленной старением, можно пренебречь.
Сформулируем основные допущения, отвечающие рассматриваемой ситуации, которые приняты при выводе расчетной формул.
- Прогнозный период - n лет. В течение всего прогнозного периода растет арендная плата, и соответственно объект приносит чистый операционный доход, ежегодно увеличивающийся с темпом, равным g .
- Ежегодные платежи, образованные чистым операционным доходом, поступают в конце каждого года.
- Часть периодического дохода, представляющая возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.
- По окончании прогнозного периода объект не утрачивает своей первоначальной стоимости (потерей стоимости, обусловленной износом за прогнозный период можно пренебречь).
- В процессе всего прогнозного периода на рынке недвижимости ожидается рост цен с ежегодным темпом, равным g . Поэтому к концу прогнозного периода цены на рынке недвижимости вырастут в (1+g)^n раз. Соответственно такой же рост ожидается для оцениваемого объекта.
При данных допущениях уравнение для расчета текущей стоимости объекта недвижимости может быть записано в виде:
(11)
После очевидных преобразований получаем широко известную формулу Гордона:
Соответственно коэффициент капитализации принимает вид:
(12)
По существу применение формулы Гордона в качестве базовой формулы метода прямой капитализации возможно, если можно ожидать, что в течение весьма длительного времени рост арендной платы будет существенно более значимым, чем ее падение, обусловленное износом здания. Такое допущение в ряде случаев представляется достаточно обоснованным. Действительно, в последние годы наблюдается устойчивый рост арендных ставок и соответственно цен на объекты недвижимости, существенно обгоняющий потерю стоимости, обусловленную физическим изнашиванием. В результате, например, офис, купленный три года назад, сегодня имеет более высокую стоимость, чем при покупке, не смотря на его естественное старение. В этой ситуации говорить о возмещении капитала не приходится. Таким образом, если опираться на допущение, что в достаточно длительной перспективе цены на рынке недвижимости и соответствующие арендные ставки будут расти с постоянным темпом, равным g , то рыночная стоимость определяется формулой Гордона. Особенно следует подчеркнуть, что при выводе формулы не предполагается бесконечный поток. Таким образом, модель Гордона справедлива не только бесконечного потока. Она может использоваться и при более мягких предположениях относительно прогнозной динамики рынка. Для правомерного использования модели Гордона достаточно того, чтобы предположительно цены на недвижимость и арендные ставки росли "синхронно" (термин из ) с постоянным годовым темпом.
Такое допущение в большинстве случаев выглядит более обосновано, чем предположения о постоянном росте в необозримом будущем.
Типовая ситуация 6
Предполагается, что изменение стоимости объекта недвижимости происходит под действием двух противоположно влияющих факторов. С одной стороны имеет место износ, вследствие которого за прогнозный период недвижимость теряет часть своей стоимости. С другой стоимость недвижимости растет вместе с общим ростом рынка аналогичных объектов. Данная ситуация является наиболее общей, и с нашей точки зрения наиболее правильно отражает реальное положение дел на рынке недвижимости. Укажем основные предположения, которые использовались при выводе формулы:
При данных допущениях уравнение для расчета текущей стоимости объекта недвижимости может быть записано в виде:
После несложных преобразований получим формулу для коэффициента капитализации в виде:
(13)
Это выражение в наибольшей степени отражает общую ситуацию с недвижимостью. Здесь учитывается, что объект в процессе эксплуатации изнашивается (физически и морально) и теряет свою начальную стоимость. Одновременно общие процессы на рынке приводят к росту его стоимости и одновременному увеличению доходов от его эксплуатации. С точки зрения данной модели по прошествии некоторого времени стоимость объекта недвижимости может возрасти, несмотря на то, что она подвержена износу. Это вполне укладывается в реалии сегодняшнего дня, когда мы наблюдаем, как стареющая недвижимость растет в цене и весьма быстрыми темпами.
Естественно, данное выражение сводится к полученным раннее формулам при включении соответствующих допущений. Например, в случае, если предположить, что в течение прогнозного периода износ заметно не проявится (I = 0)
, то общее выражение для коэффициента капитализации примет вид известной формулы Гордона:
Сводные данные
В заключение приведем таблицу с формулами, отвечающими различным ситуациям и соответственным допущениям
Таблица:
| Описание ситуации (Основные допущения) | коэффициента капитализации |
| ТС-1 Износ недвижимости, полная потеря стоимости к концу эксплуатации. Доходы постоянные. | |
| ТС-2 n равен I . Рост цен на рынке недвижимости отсутствует FVn = (1 - I)PV Доходы постоянные. | |
| ТС-1а Неограниченный срок эксплуатации (бесконечный поток доходов), Доходы постоянные | |
| ТС-2а Износ отсутствует, рост недвижимости отсутствует (FVn = PV) .Доходы постоянные | (независимо от n ) |
| ТС-3
Износ недвижимости. Частичная потеря стоимости. Износ, выраженный в процентах, за период n
равен I
. Стоимость недвижимости растет с ежегодным темпом g
. (FVn = (1+g)^n) Доходы постоянные. |
|
| ТС-3а
g
. (FVn = (1+g)^n) . Доходы постоянные. |
|
| ТС-4 Полная потеря стоимости к концу эксплуатации g . | |
| ТС-5
Износ отсутствует. Стоимость недвижимости растет с ежегодным темпом g
(FVn = (1+g)^n) . Доходы растут с ежегодным темпом g . |
(независимо от n ) |
| ТС-6
Износ недвижимости. Частичная потеря стоимости. Износ, выраженный в процентах, за период n
равен I
. Недвижимость растет с темпом g
. (FVn = (1 - I)(1+g)^n) . Доходы растут с ежегодным темпом g . |
|
Приведенные в левом столбце условия в кратком виде показывают, при каких допущениях соответствующие формулы получены. Однако практическое применение приведенных выше формул нуждается в содержательном осмыслении реальных ситуаций. Каждый раз, выбирая ту или иную модель, следует четко понимать, какие ожидания ассоциируются с данным объектом недвижимости. По крайней мере, следует внятно ответить на вопросы:
В каком направлении в обозримом периоде будет меняться арендная плата за объект?
Что следует ожидать от стоимости объекта по истечении прогнозного периода?
Если этот период равен ожидаемому сроку жизни объекта (как чаще всего принимается в методе прямой капитализации), то можно ли принять конечную стоимость, равной нулю, или какая – то стоимость останется (например, стоимость земли)?
Внятные ответы на эти вопросы позволят корректно сформулировать пакет допущений (предположений) и использовать адекватные модели.
Дополнительные замечания
Полученные формулы естественно не несут больше информации, чем исходные уравнения, вытекающие непосредственно из метода дисконтирования. Поэтому на практике можно отказаться от использования приведенных компактных формул и в отчет включать только численный результат решения на компьютере. Более важно при этом четко сформулировать и обосновать из содержательного анализа проблемы допущения (предположения), которые положены в основу применяемых методов и моделей.
Формулы прямой капитализации оказываются полезными для решения «обратных» задач метода дисконтирования. Речь идет о задаче, связанной с оценкой рыночной величины арендной платы и о задаче определения конечной отдачи от доходной недвижимости. Дело в том, что прямое использование метода дисконтирования для этих целей таит в себе много подводных камней, а расчет через метод прямой капитализации позволяет избежать многие трудности.
Особенно следует обратить внимание, что ставка дисконтирования r не сводится к текущей отдаче. В условиях растущих цен на недвижимость она включает в качестве слагаемого темп роста (ежегодный рост). Подробнее в .
Следует отметить, что все изложенное относится не только к оценке недвижимости. Поскольку метод прямой капитализации также применяется и при оценке бизнеса, и при оценке машин и оборудования, то большая часть выводов также может быть отнесена и к оценке этих объектов.
В заключение я хочу поблагодарить всех коллег, которые прислали мне замечания по статье и, прежде всего В. Б. Михайлеца, замечания которого и раннее опубликованная им работа позволили не только устранить неточности и опечатки в моей предшествующей статье, но и по – новому взглянуть на проблемы метода дисконтирования при оценке недвижимости.
Литература
- Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Перевод с английского, Дело, Лтд. М., 1995 – 480 с.
- Н.В. Радионов, С. П. Радионов, Основы финансового анализа: Математические методы, системный подход. "Альфа", Санкт – Петербург, 1999, 592 с.
- Михайлец В. Б. Еще раз о ставке дисконтирования в оценочной деятельности и методах доходного подхода . Вопросы оценки N 1, 2005 с. 2-13
- С.В. Пупенцова, ст. преподаватель кафедры экономики и менеджмента недвижимости СПбГПУ. Современный взгляд на использование модельных техник в оценке недвижимости
- Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издетельство "МКС", 2003 – 422 с. – ISBN 5-901-810-04-Х
- С.В. Грибовский. Моделирование рыночных процессов при оценке земельного участка – свободного и с улучшениями . НЭЖ "Проблемы недвижимости – экономика, управление, инвестиции, оценка", вып. 1, 2005 г.
- Виноградов Д. В.
Как уже было сказано, стоимость недвижимости при использовании метода прямой капитализации рассчитывается по формуле (7.1), значение N01 в которой определяется в результате выполнения реконструированного отчета о доходах.
Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимы:
- * информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
- * источники и условия финансирования сделок;
- * возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Рассмотрим существующие методы определения общей ставки капитализации.
Метод анализа рыночных аналогов -- основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации. Осведомленный рациональный инвестор учитывает все последствия от приобретения недвижимости. Следовательно, цена, уплаченная инвестором, отражает его требования к экономическим характеристикам объекта инвестирования, среди которых непосредственной (прямой) является ставка капитализации. Можно много гадать относительно того, что будет с недвижимостью в течение прогнозного периода. Использование ставки капитализации освобождает нас от этого процесса, но только при наличии надежной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, т. е. требуется развитой и информативный рынок (табл. 7.2). При этом должны соблюдаться важные условия:
- * наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;
- * условия финансирования типичные;
- * качество управления соответствует требуемому;
- * коэффициенты потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно;
- * местоположение и отделка объекта принципиально не отличаются.
Таблица 7.2 Определение величины R0 методом рыночных аналогов
|
Показатель |
||||
|
Цена продажи, долл. |
||||
|
NOI, долл./год |
||||
|
Ставка капитализации Весовой коэффициент Взвешенное значение R |
|
|
|
|
|
Средневзвешенное значение R 0 = 16,8% (сумма значений предыдущей строки) |
Весовые коэффициенты отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.
Метод коэффициента покрытия долга DCR -- один из трех методов расчета общей ставки капитализации в случае использования заемных средств. Коэффициент покрытия долга представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга DS, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному годовому доходу NOI:
где DS -- ежегодное обслуживание долга.
Коэффициент DCR используется кредиторами в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последним оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования. В этом случае кредитующее учреждение ограничивает величину DCR минимально допустимым значением. При использовании этого метода предполагается, что стоимость недвижимости за период времени не изменится или, по крайней мере, не уменьшится.
По этому методу коэффициент капитализации равен произведению коэффициента ипотечной задолженности т, ипотечной постоянной R m и коэффициента покрытия долга:
Где т =V m /V ,
V m -- стоимость заемных средств;
V -- стоимость объекта (вся сумма инвестиций);
ипотечная постоянная, или ставка капитализации для заемных средств.
Параметры, используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию (легкодоступны). Этот метод не является основным, а скорее используется как корректирующий, дающий ориентирующее значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны.
Метод (связанных инвестиций также используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. В этом случае величина R 0 должна учитывать интересы как собственного, так и заемного капитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставок капитализации R e и R m .
Общая ставка капитализации в этом методе определяется как средневзвешенная величина относительно вышеуказанных финансовых составляющих с коэффициентами, равными долям заемного и собственного капитала соответственно:
R o =mR m + (1-m)R e .
Значение ставки капитализации для собственного капитала определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала. Этот метод иначе называется методом инвестиционной группы и применяется в предположении, что инвестор сохраняет недвижимость в собственности в течение всего срока самоамортизирующегося кредита, а стоимость недвижимости в конце срока владения равна нулю.
ПРИМЕР 2
Оценщик получил следующую информацию по объекту-аналогу: т = 0,6; доход на собственный капитал I е = 15000 долл./год; стоимость собственных средств V e = 60 000 долл. Ставка капитализации для заемных средств R m = 15%.
Решение приведено в табл. 7.3.
Таблица 7.3 Расчет общей ставки капитализации
Метол связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам. Здесь общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации для земли R l и ставкой для улучшения R b
R 0 = LR 1 +(1-L)R b ,
где L -- доля стоимости земли в стоимости недвижимости.
Этот метод применим, если информация по сопоставимым объектам позволяет достаточно точно определить ставки капитализации для физических компонентов недвижимости, а также долю компонентов (земля, улучшения) в общей стоимости.
Расчет общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи (конечная отдача), в силу того что учитывается весь период владения.
Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:
где Д= FV -V / V -- долевое изменение стоимости;
Д х sff, i, n -- член уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).
Это выражение представляет собой уравнение Эллвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заемного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону. При уменьшении стоимости за период владения инвестор требует, чтобы компенсация потерянной стоимости происходила за счет периодического дохода; увеличение стоимости как части дохода можно заменить эквивалентом по текущей стоимости в виде дополнительного потока дохода.
Замена изменения стоимости эквивалентным периодическим доходом позволяет для определения текущей стоимости вместо дисконтирования использовать ставку капитализации как ставку дисконтирования, скорректированную на изменение стоимости первоначального капитала. Фактор фонда возмещения sff позволяет сформировать денежный поток, эквивалентный величине изменения первоначальной стоимости. Этот фактор представляет собой периодические отчисления в фонд возмещения (при потере стоимости) в долевом выражении относительно первоначальной стоимости или в фонд компенсации при увеличении стоимости.
Если стоимости капитала не изменяется, то в приведенном выражении величина Д равна нулю и доход можно капитализировать по ставке капитализации, равной ставке дисконтирования, т. е. R 0 =Y 0 .
В случае, когда поток дохода бесконечен, а капитал обесценивается, возврат капитала обеспечивается за счет дохода, а параметр sff стремится к нулю. Здесь стоимость также определяется делением годового дохода на ставку капитализации, равную ставке дисконтирования R 0 = Y 0 . При прогнозе потери стоимости возврат первоначального капитала должен быть обеспечен за счет реинвестирования части периодического дохода. Основное допущение, когда прогнозируется потеря стоимости, -- равномерный периодический поток дохода содержит доход на инвестиции и возврат первоначального капитала. Соответственно ставка капитализации включает ставку отдачи на капитал и норму возврата, формирующую отчисления в фонд возмещения капитала. Первоначальное выражение имеет вид
R 0 = Y 0 + sff, i, n ,
так как Д = -1 и фонд возмещения должен учесть возврат всего первоначального капитала.
Определение R 0 зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения.
Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используются метод Инвуда и метод Хоскольда.
Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета.
Хорошей иллюстрацией метода служит самоамортизирующийся кредит, где ставка капитализации для кредита, т. е. ипотечная постоянная, представляет собой сумму процента, который в этом случае является нормой прибыли на сумму кредита, и фактора фонда, определяемого по ставке кредитного процента.
Самоамортизирующийся кредит, выданный на 10 лет под 12% годовых, обеспечивает ежемесячные платежи в размере 1000 долл. Какова первоначальная величина кредита?
ПPИМЕР 4
Предполагается, что актив исходя из 10% годовых приносит 10 000 долл. ежегодного дохода в течение 5 лет, после чего полностью обесценивается.
Инвестор приобрел этот актив с условием, что 10% годовых учитывают кроме дохода возврат первоначального капитала. За какую сумму приобретен актив исходя из допущения Инвуда?
R о = Y о + sff = 0,1 +sff(5 лет, 10%) = 0,1 + 0,164 = 0,264;
Метод Хоскольда предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке па первоначальные инвестиции. .
Предположим, инвестор приобрел актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок.
В этом и заключается допущение Хоскольда -- фонд возмещения формируется по "безрисковой" ставке.
Изменим, условия предыдущей задачи с учетом допущений Хоскольда, предположив, что инвестору доступно реинвестирование под 7% годовых, а отдача на первоначальное капиталовложение составляет 20%.
R 0 = 0,1 + sff(5 лет, 7%) = 0,1 + 0,174 = 0,274 ;
Формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала выполняется так. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом.
Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-м возмещении капитала равна 1/n , где n -- время амортизации, исчисляемое в годах.
Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит следующим образом:
Чистым доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 15 лет, равен 25 000 долл. за 1-й год, норма отдачи для объекта оценивается в 15%. Какова стоимость здания? К концу срока экономической жизни оно полностью обесценивается. Этот пример соответствует допущению Ринга о линейном возврате капитала, которое обычно используется при оценке истощающихся активов, например подверженных износу (табл. 7,4).
Таблица 7.4 Поток доходя за первые 5 лет (долл.)
Таблица 7.4 показывает, что линейное возмещение капитала характерно для убывающих доходов. Если бы задача решалась по методу Инвуда, то стоимость получилась бы завышенной.
При долевом изменении стоимости норма возврата учитывает частичное возмещение, или компенсацию, первоначальной стоимости с учетом допущения относительно способа компенсации.
Недвижимость, приносит 10 000 долл. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет ее стоимость увеличивается на 30%, т. е. Д = 0,3. Ставка дисконтирования для подобных объектов составляет 15%. Рассчитать стоимость недвижимости в предположении, что норма для компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме прибыли.
R 0 = Y 0 - 0,3 sff = 0,15 + 0,3 х sff (5 лет, 15%) = 0,15 - 0,3 x 0,148 = 0,106 (10,6%);
Те же условия, что и в примере 7, но предполагается, что недвижимость приносит 10 000 долл. чистого дохода за 1-й год и уменьшение стоимости линейное (на 30%).
Ставка капитализации. В инвестировании в недвижимость вы быстро узнаете, что ставка капитализации является одним из наиболее часто используемых показателей для рассмотрения инвестиций. Это простой способ оценить финансовые результаты инвестиций, но, как вы увидите в этой статье, у него есть ограничения.
Введение
Метод прямой капитализации - это расчет коэффициента капитализации. Это как определение. Максимальная ставка рассчитывается и определяется так. Например, если здание производит $ 10,000 чистого операционного дохода и продает за $ 100,000, ставка может быть рассчитана как 0.1. Предельные ставки выражаются в процентах, поэтому мы читаем это как 10 процентов. Простота этого расчета позволяет быстро переставить его для решения неизвестной фигуры. В приведенном выше примере мы знаем NOI и значение, но если бы у нас были только NOI и ставка капитализации, мы могли бы так же легко определить значение. Полезность этого очевидна, поскольку вы не всегда будете иметь все три части информации. прямой капитализации можно увидеть ниже на фото. Это пример из сферы недвижимости.
Сфера использования метода прямой капитализации дохода
Поскольку ставка капитализации может быть рассчитана так быстро и легко, она стала цифрой, которую инвесторы и другие специалисты по недвижимости используют для сравнения одной инвестиции в другую. Две инвестиции могут находиться на рассмотрении, где оба имеют дико разные прейскурантные цены и шумы, но если к каждому применяется одинаковая ставка ограничения, вы можете легко сравнить их.
Профессиональные оценщики и инвесторы в недвижимость используют различные подходы к определению стоимости. Метод прямой капитализации является лишь одним из них, и это опирается на ту же формулу, которую мы ввели ранее. В финансовой терминологии метод оценивает здание как “бессрочное”. Фактически, математика, лежащая в основе этого расчета, предполагает, что инвестиции будут продолжать приносить доход на неопределенный срок.
Ставка капитализации служит ”дисконтом", который инвесторы применяют к этому потоку дохода для различных рисков, с которыми он приходит. Нет такой вещи, как безрисковые инвестиции, поэтому инвесторы делают скидку на любой поток доходов, чтобы учесть потенциальные проблемы и убытки, которые могут возникнуть с ним. Ставка капитализации просто говорит нам о соотношении дохода к цене, которую инвесторы готовы принять для будущего потока дохода.
Какой NOI ты используешь
Это вопрос, который инвестор всегда должен задавать, глядя на ставки капитализации. Нет общепризнанной NOI. Это создает проблему для инвесторов, когда они пытаются определить ставку рыночной капитализации для данной инвестиции. Они, возможно, слышали, что имущество по соседству с рассматриваемым продавалось “в пределах семи процентов", когда это могло быть просто на ”брокерских" номерах, которые завышали NOI. Если NOI выше или ниже, это будет иметь прямое влияние на истинную ставку капитализации, по которой торгуется актив. Поэтому важно работать с вашей командой, чтобы критически оценить сопоставимые рыночные показатели и тщательно рассмотреть, какие предельные ставки вы считаете действительными.
Когда следует ли использовать этот метод
Ставки капитализации и подход прямой капитализации к оценке является полезным инструментом, чтобы иметь в вашем наборе инструментов в качестве инвестора. Это позволяет для быстрого анализа сделки, и, если сделано системно с критическим объективом, может быть мощным методом. Однако, помимо этого, существует множество вспомогательных или альтернативных методов оценки. Знание того, когда вам нужно сделать больше, чем этот один расчет, является важным набором навыков при разработке возможностей анализа сделок.
Вывод формулы метода
В анализе инвестиций в недвижимость ставка капитализации равна отношению чистого операционного дохода к стоимости недвижимости. Ставки капитализации сопоставимых объектов используются для дисконтирования чистого операционного дохода объекта недвижимости с целью получения его внутренней стоимости.
Как и любые другие инвестиции, недвижимость оценивается по приведенной стоимости будущих денежных потоков. Существует два метода оценки стоимости недвижимости: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В варианте прямой капитализации поток дохода от имущества, измеряемый чистым операционным доходом, считается бессрочным, а стоимость имущества равна NOI, деленному на ставку дисконтирования.
Формула
Стоимость имущества методом прямой капитализации определяется по формуле приведенной стоимости бессрочного платежа:
r -ставка капитализации, а NOI - чистый операционный доход. Он по своей сути включает в расчет темпы роста NOI. Предельная ставка r равна ставке дисконтирования i минус скорость роста g. Это переменные для формулы метода прямой капитализации.
Переставляя приведенное выше уравнение, мы получаем математическое выражение для r. Ставка капитализации r определяется на основе отношения чистого операционного дохода (NOI) к стоимости сопоставимых объектов недвижимости. NOI равных доходов- имущество за вычетом всех операционных расходов, ремонтов и технического обслуживания, страхования, налогов на имущество, коммунальных услуг и т. д. NOI - это неровная мера чистых денежных потоков, т. е. она не вычитает никаких процентных расходов или любых других капитальных затрат, а также стоимости имущества и максимальной ставки.
Предельные ставки
Предельные ставки, используемые для оценки имущества, должны быть из сделок с недвижимостью, которые очень похожи на имущество, оцениваемое с точки зрения местоположения имущества, размера, характера имущества (жилое и коммерческое), срока аренды (краткосрочный или долгосрочный), возраста, т. е. определяются ли затраты на ремонт и улучшение и т. д.
Пример использования метода прямой капитализации дохода
Учитывая следующие данные, значение свойства A с использованием предельной ставки, полученной с использованием информации, доступной для продажи имущества B и C в зависимости от того, является наиболее подходящим. Пример метода прямой капитализации при оценке бизнеса:
Свойство B больше похоже на свойство A, чем свойство C, следовательно, мы должны значение свойства А, используя процент капитализации, полученное из значения и NOI информации о свойстве B.
Ставка верхнего предела, используемая выше, может быть скорректирована вверх или вниз с учетом различий между сопоставимым свойством (т. е. свойством B) и оцениваемым свойством (т. е. свойством A).
Прямая капитализация против анализа дисконтированных денежных потоков
Многие брокеры рынка коммерческой недвижимости, кредиторы и собственники используют оценки недвижимости, имея значение доходного подхода. Оценка, полученная из прямой капитализации - анализ дисконтированных денежных потоков (DCF). Для оценки стоимости с прямой капитализацией, стабилизированный чистый операционный доход (NOI) делится на ставку рыночной капитализации. Оценка стоимости, анализ DCF требует оценки каждый год вместе с NOI, наряду с ожидаемой стоимостью реверсии в конце периода анализа. Обычно аналитик использует капитализацию доходов для оценки возвратов. Эти ожидаемые денежные выгоды затем дисконтируются на соответствующем тарифе для того, чтобы получить рынок оценки стоимости. Метод прямой капитализации при оценке инвестиционных рисков считается по приблизительно таким же правилам.
Оценка чистого операционного дохода
Хотя эти расчеты просты и понятны, они зависят от предположений оценщика или оценки. При использовании прямой капитализации, свойства стабилизированного NOI необходимо оценить. Эта оценка разработана на основе рыночных данных для сопоставимых объектов недвижимости в рыночной зоне; представляет мнение оценщика о том, как имущество должно сработать. Потому что мнение оценщика основано на наблюдении рыночных данных, трудно придираться к его или ее оценке NOI. Когда рынок “адекватный”, понятие "стабилизированный NOI" особенно полезно. Однако особую озабоченность вызывают две области.
Во-первых, что делать, если недвижимость имеет значительную вакансию на момент оценки? Очевидно, никто не развивает недвижимость с ожиданием значительной, постоянной вакансии. Так, оценщик может использовать рыночную долю вакансий, а не свойства реальных вакансий. Это приводит к увеличению NOI для свойства предмета и может завышать значение свойства.
Во-вторых, если ожидается, что будущий NOI собственности увеличится из-за повышенного спроса на площади, что приводит к повышению арендных ставок, прямая капитализация за один год NOI может занижать стоимость недвижимости. Потому что анализ DCF позволяет ежегодные регулировки внутри ставки арендной платы, нормы вакансий, потерь по инкассо и операционным расходам, анализ DCF может быть использован для ожидания покупателем увеличения NOI с течением времени.
Когда имущество, как ожидается, станет полностью арендованным в течение ближайших трех-пяти лет, например, стоимость проживания может быть снижена до желаемого уровня. Эта спецификация ожидаемых изменений приводит к реалистичным оценкам NOI в течение периода - результат намного лучше, чем капитализация годичного NOI. Но с другой стороны, просто предполагая, что доля вакансий будет сокращена в течение трехлетнего периода, это может привести к завышению NOI.
Анализ DCF идеально подходит для таких ситуаций, как эта. Однако, анализ DCF не сильно полезен при информации о том, что объект недвижимости полностью сдан в аренду. Приведенная стоимость ряда равных годовых денежных потоков равна эквиваленту капитализированной стоимости. Это не ошибка в использовании свойств анализа DCF, когда не ожидается существенных изменений в NOI. Однако пользователи оценочного отчета должны понимать, что результаты этого метода не лучше, чем те, которые производятся путем правильного применения прямой капитализации. Метод прямой капитализации при оценке инвестиционных рисков считается по приблизительно таким же правилам.
Выбор капитализации и ставок дисконтирования
Теоретически опасения по поводу капитализации одного года NOI исключены. Мастерство оценщика в определении рыночной капитализации, ставка от сопоставимых продаж - это играет большую роль. Если ставка рыночной капитализации получена из продаж недвижимости с долей вакантных площадей, сопоставимой с предметами с соответствующими ожиданиями покупателя о судьбе полностью арендованного объекта недвижимости, значение смогло быть оценено с некорректированного NOI и ставки рыночной капитализации.
Также покупатели, которые ожидают в будущем NOI повышение его свойств цен на оплату труда, отражают эти ожидания. В обоих случаях ожидания отражаются на наблюдаемой капитализации цены. Проблема оценщика возникает при необходимости сопоставить объекты, которые не могут быть найдены. В этом случае оценщик должен разработать ставку капитализации и оценить NOI из лучших доступных аналогов и произвести оценку рыночной стоимости, которая отражает ожидания потребителей.
Для анализа DCF используется соответствующая ставка дисконтирования, преобразующая оценки NOI в оценку значения. Когда анализ DCF используется для оценки рынка недвижимости, ставка дисконтирования должна быть извлечена из рынка с использованием данных сопоставимых свойств. Итак, потребность в соответствующих сопоставимых данных одинакова для анализа DCF и для прямой капитализации. Когда анализ DCF используется для инвестиционного анализа, требуемая норма прибыли должна использоваться для дисконтирования ожидаемых денежных потоков.
Необходимый трудный выбор
Анализ прямой капитализации и DCF - каждый подходит в определенных обстоятельствах. В частности, прямая капитализация подходит для ожидания свойств стабильного анализа NOI; DCF хорошо подходит для ожидаемых свойств изменяющегося NOI. Выбор подходящей ставки капитализации и ставки дисконтирования иногда может быть трудным для обоих методов. Основное преимущество анализа DCF в том, что в сборе данных, необходимых для оценки NOI за период анализа, нужно узнавать о перспективе предмета собственности.
Анализ DCF требует тщательного рассмотрения. Ставка капитализации ожидаемого спроса и предложения для определенного типа космических и эксплуатационных расходов. Правильно сделанный, такой анализ может предоставить информацию, которая не очевидна через прямую капитализацию. Часто, однако, первичное использование анализа DCF подтверждает рыночную стоимость оценки прямой капитализации. Несмотря на то, что для некоторых свойств NOI оценки, используемые в анализе DCF, могут быть более точными, независимое подтверждение оценки прямой капитализации рыночной стоимости требует соответствующей скидки ставки.
Вывод
В современном мире есть большое количество экономических инструментов и разобраться в них достаточно сложно. В этой статье подробно разобран метод прямой капитализации. Это очень полезный метод, который часто используется в экономике. Теперь читатель с ним знаком и может им пользоваться. Метод прямой капитализации дохода при оценке любой формы бизнеса или объекта дохода помогает построить успешный бизнес с минимальными рисками.
Представлен пример оценки бизнеса путем капитализации прибыли, рассчитанной на основе фактической рентабельности продаж и прогнозной выручки (обоснована на базе линейного тренда). Коэффициент капитализации, равный ставке дисконта, рассчитан по модели кумулятивного построения.
Стоимость действующего предприятия ОАО «Санаторий-профилакторий» (измененное название действующего на дату оценки предприятия) оценена методом капитализации на 01.04.2008г. Перейдя по следующим активным ссылкам, изучите материалы соответствующего раздела реального отчета об оценке бизнеса ОАО «Санаторий-профилакторий».
1. Метод капитализации доходов: основные допущения
Метод капитализации доходов был применен в оценке стоимости ОАО «Санаторий-профилакторий» как стабильно функционирующего прибыльного бизнеса.
Применение метода прямой капитализации в оценке бизнеса ОАО «Санаторий-профилакторий» основано на следующих основных допущениях:
- бизнес является успешным, в будущем прогнозируется получение предприятием стабильной прибыли в течение неопределенно длительного периода времени;
- сложившиеся тенденции ретроспективной динамики выручки от продажи услуг предприятия сохранятся в будущем;
- фактическая рентабельность продаж предприятия сохранится в будущем
- прогнозная величина прибыли может быть рассчитана на базе прогноза выручки от продажи услуг и рентабельности продаж;
- в будущем не ожидается изменения стоимости объекта оценки.
Основан на расчете его стоимости по следующей формуле:
- где V – стоимость предприятия (бизнеса);
- I – капитализируемая база (чистая прибыль);
- R – коэффициент капитализации.
2. Расчет капитализируемой прибыли
В результате изучения закономерностей динамики чистой прибыли предприятия за 2004-2007гг. выявлено отсутствие ярко выраженной тенденции изменения данного показателя (см.Рис.1).
Рис.1. Динамика чистой прибыли ОАО «Санаторий-профилакторий» с наложением линии линейного тренда, тыс.руб.
Вместе с тем, в 2007г. отмечается рост выручки, который продолжен и в начале 2008г. Разовое снижение чистой прибыли в 2007г. не соответствует реальной ситуации роста объема продаж и стабильной доходности оцениваемого бизнеса. На основании вышеизложенного, прогноз чистой прибыли был основан на прогнозе выручки от продаж услуг предприятия.
Практика прогноза выручки на базе линейного тренда
Выручка 2008-2009 гг. спрогнозирована на базе линейного тренда по фактическим данным предприятия за 2004-2007гг. (см.Рис.2). Линейный тренд, представленный на рис.2, отражает сложившуюся тенденцию изменения выручки от продаж услуг предприятия, т.к. коэффициент детерминации 0,88 достаточно велик (выше 0,8). На основе выявленной зависимости в таблице 2 рассчитана прогнозная величина выручки от продаж предприятия.
Рис.2. Динамика выручки от продаж ОАО «Санаторий-профилакторий» с наложением линии линейного тренда, тыс.руб.
Прогнозная прибыль на 2008-2009 гг. рассчитана по прогнозной выручке и средней рентабельности продаж предприятия за 2005-2007гг. (см.Табл.1) По 2004г. рентабельность не рассчитывалась, поскольку деятельность предприятия была убыточной.
Таблица 1 - Динамика основных показателей финансовых результатов деятельности ОАО «Санаторий-профилакторий»
| Наименование показателя | по фактическим данным (использовано в расчетах) | справочно | ||||
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 1 кв. 2007г. | 1 кв. 2008г. | |
| 4 318 | 17 187 | 18 039 | 24 607 | 6 291 | 4 032 | |
| Чистая прибыль, тыс.руб. | -484 | 1 031 | 1 322 | 611 | 521 | -255 |
| Рентабельность продаж (по чистой прибыли) | -11% | 6% | 7% | 2% | 8% | -6% |
| Среднее значение рентабельности продаж (по чистой прибыли) за 2004-2007гг. | 5% | |||||
На основе выявленных зависимостей рассчитаны прогнозируемые величины выручки от продаж предприятия и его чистой прибыли на 2008-2009гг. (см.табл. 2).
Таблица 2 - Расчет величины капитализируемой базы ОАО «Санаторий-профилакторий»
| Наименование показателя | значения показателей | Примечание | |||||
| по фактическим данным (см.Табл. 1) | прогноз на основе выявленной зависимости | ||||||
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | ||
| Выручка от продаж услуг, тыс.руб. | 4 318 | 17 187 | 18 039 | 24 607 | 31 468 | 37 639 | прогноз — на основе линейного тренда у=6171,9х+608. |
| Чистая прибыль, тыс.руб. | -484 | 1 031 | 1 322 | 611 | 1 573 | 1 882 | прогноз — по средней рентабельности за 2004-07гг.на уровне 5% (см.Табл.1) |
| Ранги величин чистой прибыли | х | 3 | 4 | 5 | 2 | 1 | по убыванию: максимальное значение — наилучший результат |
| Удельные веса величин чистой прибыли для расчета капитализируемой базы | х | 0,200 | 0,267 | 0,333 | 0,133 | 0,067 | отношение ранга по показателю к общей сумме рангов |
| Капитализируемая база — средневзвешенная за 2005-2009гг. | х | 1 098 тыс.руб. | |||||
| х | 1 098 000 руб. | ||||||
Практика расчета капитализируемой базы путем комбинации данных о фактических и прогнозных величин чистой прибыли:
итоговая величина чистой прибыли, использованная в качестве капитализируемой базы, определена как средневзвешенная величина чистой прибыли за 2005-2009гг. – т.е. за два года, предшествующих дате оценки; за год, соответствующий дате оценки (2008г.), и за два года прогнозного периода. При этом наиболее значимы, по мнению оценщика, данные 2007г.; далее по значимости – 2006г. и 2005г.; и, наконец, 2008г., 2009г.
3. Расчет коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации равен ставке дисконта и рассчитан по модели кумулятивного построения путем суммирования безрисковой ставки дохода и премий за риски.
Премия за риски представляет собой доход, который требует инвестор в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с вложениями в данную компанию по сравнению с безрисковыми инвестициями.
Наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. В результате проведенного анализа ОАО «Санаторий-профилакторий» было рассчитано значение коэффициента капитализации в размере 15% (см. табл.3).
Таблица 3 - Практика расчета ставки дисконтирования по модели кумулятивного построения
| Вид риска | Интер- вал оценки, % | Параметры риска | Значе- ние, % | Примечание |
| Безрисковая ставка | 9,0 | Средняя годовая ставка по депозитам в Сбербанке РФ, который относится к банкам высшей группы надежности (А3) | ||
| Ключевая фигура, качество и глубина управления | 0-5 | Независимость (зависимость) от одной ключевой фигуры; наличие (отсутствие) управленческого резерва | 1,0 | Существующая структура управления предприятия отражает стандартный подход к построению управленческой вертикали на предприятии. На предприятии существует определенный управленческий резерв. |
| Размер предприятия | 0-5 | Крупное (среднее, мелкое) предприятие; форма рынка, на котором действует компания с позиции предложения: монопольная или конкурентная | 1,0 | Санаторий относится скорее к числу средних предприятий, что определяет невысокий уровень риска |
| Финансовая структура (источники финансирования компании) | 0-5 | Соответствующая нормам (завышенная) доля заемных источников в совокупном капитале компании. | 1,0 | Предприятие финансово устойчиво; развитие финансируется за счет собственных средств и долгосрочных заемных средств |
| Товарная и территориальная диверсификация | 0-5 | Широкий (узкий) ассортимент продукции; территориальные границы рынка сбыта (внешний, региональный, местный) | 3,0 | Степень диверсификации предоставляемых предприятием услуг низка (на долю ремонтных работ приходится 95% выручки от реализации). Предприятие функционирует на местном рынке. |
| Диверсификация клиентуры | 0-5 | Форма рынка, на котором действует компания с позиции спроса: кол-во потребителей продукции; доля объема продаж, на одного потребителя | 0,0 | Степень диверсификации клиентуры высока. |
| Прибыль: норма и ретроспективная прогнозируемость | 0-5 | Наличие (отсутствие) информации за последние несколько (три-пять) лет о деятельности компании, необходимой для прогнозирования. | 0,0 | Предприятие функционирует прибыльно в течение рассматриваемого периода, Оценщику представлена бухгалтерская отчетность за последние четыре года. |
| Итого: | 15,0 | |||
4. Расчет стоимости объекта оценки методом капитализации доходов
Расчёт стоимости предприятия методом прямой капитализации представлен в таблице 4.
Таблица 4 - Расчет стоимости ОАО «Санаторий-профилакторий» методом прямой капитализации
Таким образом, стоимость ОАО ОАО «Санаторий-профилакторий» по методу прямой капитализации на дату оценки равна 7 320 000 руб.
Оценка имущества по методу прямой капитализации предусматривает сохранение уровня прибыльности объекта и условий его использования.
Сущность и характерные черты
Оценка недвижимости осуществляется двумя способами — с помощью прямой капитализации или посредством дисконтирования денежных потоков (ДДП). Оба пути реализуются при том условии, что цена имущества прямо зависит от его потенциальной способности приносить доход. В расчеты обязательно включается и уровень риска, сопровождающий преобразование прибыли, которая, возможно, сложится в дальнейшем, в конкретный показатель цены объекта.Ключевым отличием указанных способов являются разные алгоритмы учета образующихся прибылей. В прямой капитализации берутся во внимание доходы, получаемые за какой-то конкретный временной отрезок. В случае с ДДП в качестве основы используются показатели последних нескольких лет, сюда же может быть включена потенциальная прибыль от перепродажи недвижимости после того, как истечет отчетный период.
На выбор методики оказывают влияние следующие факторы:
- отражение в алгоритме текущих конкурентных тенденций;
- объем информации, на которой базируется анализ, ее тип, полнота и достоверность;
- возможность применения специфических характеристик объекта, способных повлиять на конечную стоимость — местоположения, размеров и пр.
- финансовые потоки долгое время остаются стабильными, при том они выше нуля;
- прибыль от использования объекта постепенно увеличивается, пусть и с небольшим шагом.
Расчет метода прямой капитализации
Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка.Общая формула цены объекта «С» в простом виде иллюстрирует взаимосвязь чистых операционных доходов (именуются как ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):
ЧОД берется годовой или среднегодовой.Рассматриваемую методику расчета не используют в двух ситуациях:
- объект является нестабильным источником прибыли;
- строительство недвижимости еще не завершено либо объект подлежит восстановлению.
- Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект. Анализ может основываться на годовых показателях или на средних достижениях, характерных аналогичному периоду. В приоритете способы максимально эффективного использования объекта.
- Определение значение коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег. Здесь не подсчитывается цена реверсии, процесс инициируется только в отношении объектов недвижимости.
- Формирование суммарной цены имущества с учетом чистых операционных доходов и коэффициента капитализации.
Плюсы и минусы
Главным достоинством метода прямой капитализации и причиной его активного использования является удобство и легкость вычислений. Это самое простое решение для анализа объектов недвижимости, которые приносят прибыль в результате передачи в долгосрочную аренду. С помощью этого способа можно увидеть актуальную конъюнктуру рынка, что особенно важно, ведь значительное число сделок в профильной среде рассматривается именно с позиций цены и будущей прибыли.Рассмотренный алгоритм не всегда целесообразно использовать, если присутствует достаточный уровень сведений о совершаемых сделках. Он бесполезен в ситуациях, когда недвижимость не продуцирует стабильную прибыль или еще не сдана в эксплуатацию, что является существенным минусом.
